Хоть сам живи, хоть инвестируй: как казанцам выгодно решить жилищный вопрос?
Купить квартиру и сразу заехать, позаботиться о будущем детей или выгодно перепродать – выгодные сделки по покупке жилья можно осуществить для разных целей. Директор компании «Альтера» Инна Адгамова рассказала, как совершить сделку без первоначального взноса или выгодно вложить накопленные средства.
Инна Салаватовна Адгамова основала бюро недвижимости "Альтера" вместе с Зухрой Ибнеевой в 2015 году. Агентство недвижимости работает в г.Казань и входит в Гильдию Риэлторов Республики Татарстан. Основное направление деятельности агентства: покупка и продажа объектов недвижимости от комфорт- до элит класса, сложные сделки, коммерческая недвижимость, инвестиции в недвижимость.
- Инна Салаватовна, расскажите, пожалуйста, для каких целей казанцы покупают квартиры сегодня?
Покупатели делятся на 2 типа: кто-то приобретает жилье для себя, а кто-то инвестирует в него, чтобы получить прибыль от продажи или аренды в дальнейшем. В первом случае приоритет – улучшение жилищных условий, во втором – сохранение средств. Главный вопрос – для чего покупаем?
Тип покупателей №1: “хочу купить и сразу заселиться”
- Какие подводные камни есть при покупке квартиры, если человек хочет сразу начать в ней жить?
- Если вы покупаете квартиру, чтобы жить в ней самим, надо быть готовым: в большинстве случает платить придется больше, чем за аренду. На размер переплаты влияет ряд факторов: первичное или вторичное жилье вы покупаете, его площадь и класс.
Если сделка заключается без первоначального взноса, то ежемесячная плата будет выше.
Допустим, человек снимает жилье за 25 тысяч рублей в месяц. Эти деньги уходят в никуда. В такой ситуации логичнее доплатить еще 10 тысяч рублей, купить квартиру и платить за свое имущество. Так человек будет вкладываться в себя. Скорее всего, через 3 года это же жилье будет стоить заметно дороже. Поэтому покупать квартиру стоит уже сейчас. А лучше еще вчера.
Если вы хотите приобрести квартиру и сразу начать в ней жить, то приоритет в выборе - вторичное жилье. Так как первичное жилье себе могут позволить только те, кому есть, где пожить до того, как жилье сдадут в эксплуатацию.
- А если покупатель принципиально хочет новую квартиру?
- Если первичное жилье – основная цель, то придется ждать.
Тем не менее, есть другие варианты. Например, менеджеры агентства недвижимости “Альтера” могут помочь приобрести квартиру с небольшим первоначальным взносом в том доме, где до сдачи жилья или, как минимум, на первые 2 года есть какие-либо льготы, позволяющие платить меньше.
Для этого существуют программы с минимальными ставками по кредиту на первые несколько лет платежа. Также есть программы ипотечных каникул: взяв их, можно не платить полгода, либо год платить только проценты или основной долг.
В такой ситуации агент по недвижимости должен помочь клиенту взвесить все личные обстоятельства и подобрать тот способ, который позволяет не бить по бюджету и даже копить на ремонт.
Тип покупателей №2: «Хочу вложиться сейчас, чтобы не переплачивать потом»
- Сегодня многие покупатели приобретают жилье на перепродажу или для сохранения средств. Инна Салаватовна, как не прогадать в таких случаях?
- Допустим, у вас на данный момент есть небольшая сумма для первоначального взноса. При этом вы можете ежемесячно вкладываться, не задерживая платежи. В зависимости от суммы этого вклада, агент по недвижимости поможет подобрать как первичное, так и вторичное жилье.
Скажем, если каждый месяц вы можете выделять на квартиру около 10-15 тысяч рублей, то выгодно купить вторичное жилье. Для примера можно рассмотреть схему, когда вы покупаете квартиру и начинаете ее сдавать. Аренда приносит вам 25 тысяч рублей в месяц, вы добавляете свои 15 тысяч рублей. Полученные 40 тысяч вы вкладываете в счет погашения ипотеки.
Недвижимость регулярно дорожает, соответственно, аренда тоже. Можно рефинансировать ипотеку – снизить процент. Ваш доход от аренды вырастет, а ежемесячный платеж по кредиту – снизится. Выгода очевидна.
- Можно точно так же приобрести первичное жилье?
- Да, если в вашей ситуации соблюдены два условия:
- есть возможность платить больше
- нет необходимости сдавать квартиру в аренду
Стоимость новостройки растет по мере завершения строительства. Поэтому выгодно вложиться в квартиру на начальном этапе, независимо от того, что вы будете делать с ней в дальнейшем. Исключение: те новостройки, которые изначально идут с удорожанием. Практика увеличения стоимости применяется застройщиками во многих программах с субсидированием ипотеки.
Подобный вариант могут рассматривать родители, желающие обеспечить жильем своих детей к моменту, когда те подрастут. Это могут быть 6, 8 или 10 лет. К тому времени стоимость недвижимости точно изменится, а тенденция показывает, что изменения будут в большую сторону. Даже за последние 10 лет жилье в Казани по многим объектам подорожало в 3 раза. Поэтому инвестиции в квартиру сейчас позволят сэкономить огромные деньги в будущем.
Тип покупателей №3: «У меня нет средств на первоначальный взнос, но нужно купить квартиру»
- Инна Салаватовна, подскажите, сегодня реально купить квартиру, если у покупателя нет накопленной суммы для первоначального взноса?
- Сегодня оформить покупку жилья без каких-либо вложений невозможно. У покупателя должна быть определенная, хотя бы минимальная сумма взноса. Стандартно она равняется 10–20% полной стоимости объекта.
Таким образом банк гарантирует выплату предоставленного им долга: у заемщика есть деньги на первоначальный взнос, а значит, он справится и с ежемесячными платежами.
Если таких средств нет, то банк не станет рисковать и откажет в выдаче денежных средств. Сегодня так называемая ипотека без первоначального взноса - это ряд программ, которые позволяют покупателям получить недостающие средства или заменить деньги имуществом.
Чтобы узнать, доступна ли ипотека без первоначального взноса в вашей ситуации, обратитесь к агенту по недвижимости.
- Какие способы могут применить потенциальные покупатели?
- Во-первых, они могут взять кредит под залог уже имеющейся недвижимости. Допустим, у вас есть дом. Его можно сдать в залог. Банк выплатит вам часть стоимости данного объекта. В качестве залога подойдет любая недвижимость - дом, квартира, склад, офис, а также гараж или земельный участок.
Второй вариант - это первоначальный взнос в виде государственных выплат или субсидий. Самый распространенный пример - это материнский капитал.
Еще один способ - это социальные выплаты для молодых семей. Часть стоимости квартиры за них вносит государство, а остальное семьи выплачивают сами.
Для получения субсидии семья должна предъявить доказательства о необходимости улучшения жилищных условий. Также она должна быть платежеспособной. Если условия выполняются, то семья становится участником госпрограммы. Таким способом можно купить как строящиеся, так и готовые объекты.
Реже обращаются к военной ипотеке или потребительскому кредиту. Последний - рискованный: взяв его и подав заявление на оформлении ипотеки, этот долг могут выявить при проверке кредитной истории и отказать.
Тип покупателей №4: «Первоначальный взнос равен половине стоимости жилья – куда лучше его вложить?»
- Есть случаи, когда у людей накопления от 1 млн рублей. Стоит ли всю сумму отдавать в качестве первоначального взноса?
- Смысл вкладывать все деньги в новое жилье не такой большой. Ведь можно так же платить минимальную первоначалку, если вы берете у банка деньги по ставке ниже инфляции. Оставшиеся средства можно потратить по-разному.
- К примеру, вы можете отложить их на ремонт и не экономить в повседневной жизни.
- Если вы берете первичное жилье, то после внесения первоначального взноса можно потратить остальную сумму на аренду временного жилья.
- Есть вариант покупки сразу двух квартир. Его могут себе позволить люди с более высоким ежемесячным доходом.
- Если вы действительно настроены вложить всю сумму накоплений в приобретаемое жилье, делать это следует при покупке вторички. Сделав большой первоначальный взнос за вторичное жилье, вы обеспечите себе в дальнейшем минимальный ежемесячный платеж.
Выгодный способ покупки квартиры подбирается индивидуально в каждом случае. Так, мужчина, работающий в другом регионе и желающий на пенсии жить в Татарстане, купит жилье в республике на одних условиях. А семья, уставшая снимать квартиру и желающая жить в своей, приобретет жилье совсем на других условиях.
Редакция ProKazan.ru благодарит директора агентства недвижимости «Альтера» Инну Адгамову за помощь в подготовке материала.
