Рынок загородной недвижимости в Казани: чем запомнится 2023 год и что будет в 2024?

Поселиться в частном доме или городской квартире — что выгоднее? Критерии выбора у каждого человека свои. Плюсы и минусы есть как в жизни в многоквартирном доме, так и в загородном коттедже. При этом они касаются не только комфорта, но и финансов. О преимуществах частного дома, тенденциях в сфере индивидуального жилищного строительства после недавнего повышения ключевой ставки Центробанка рассказал Артур Хабибуллин, директор строительной компании "Иман".

Артур Хабибуллин, директор строительной компании "Иман"

– Где сегодня дешевле жить – в квартире или доме?

– Вопрос очень интересный. По ряду параметров жизнь в квартире обходится дешевле и проще. Вопросы по ЖКУ решает управляющая компания: вызвал слесаря или электрика и проблема устранена. Это так называемая "жизнь для ленивых". В частном доме сам дом, земельный участок и даже прилегающая к нему территория – ответственность хозяина. К примеру, я знаю, что в некоторых районах Татарстана людей штрафуют за нескошенную траву перед своим домом.

Собрать деньги с соседями и вызвать снегоуборочный трактор после снегопадов – стандартная практика в поселках. Микроремонт для устранения бытовых неполадок, скажем, в виде починки труб – тоже элементарные траты. Таким образом и накапливаются заметные расходы в частном доме.

Однако нередко оплата жилищно-коммунальных услуг в квартирах обходится дороже. К примеру, один наш клиент заявил, что, проживая в однокомнатной квартире в районе Азино в холодное время года за ЖКУ ему приходилось платить по 8 тысяч рублей в месяц. Он купил у нас дом, фактически расширил жилищные условия почти в 3-4 раза. Цифры в квитанциях его приятно удивили: средний платеж даже в самый холодный месяц составил не более 7 тысяч рублей.

А если к этому прибавить ценник за парковочное место для жильцов многоквартирных домов, жизнь в квартире покажется не такой выгодной. Если сравнивать соразмерные квартиру и частный дом, то в первом случае – это трехкомнатная, а во втором – 100 квадратных метров.

Нередко переплата за жизнь в частном доме не сильно выше жизни в квартире. При этом, чуть больше заплатив за индивидуальное жилье, вы получаете максимальный комфорт.

Артур Хабибуллин, директор строительной компании "Иман" и Виктория Козырева, журналист ProKazan

– Многие утверждают, что в зимнее время строительство частных домов дешевле из-за главного фактора – снижаются цены на материалы. Верно ли это суждение?

– Все зависит от нюансов. Если мы рассматриваем стройматериалы, то да – однозначно дешевле. На многих заводах в холодное время года остается приличный объем материалов, поэтому там действуют выгодные скидки. Мы закупаем материалы наперед, вплоть до лета. В сезон у заводов большой поток, а спрос очень высокий. Соответственно, летом ценник становится практически заоблачным. Были моменты, когда в сезон один вид стройматериалов дорожал в 2, а то и в 3 раза.

С рабочими бригадами тоже намного легче зимой. Застройщики уходят в спячку, рабочие освобождаются. Несмотря на то, что в последние 2 года зимой рабочие из стран СНГ уезжают к себе на родину, свободные руки найти намного проще. А в сезон бронирование строительных бригад не лето начинается еще в апреле. Искать их за неделю до начала работ бессмысленно.

– Какую недвижимость выгоднее всего приобретать, если сбережений не так много?

– В случае с квартирами все больше людей понимают, что вкладывать в новостройки невыгодно. После получения ключей их квартира переходит на вторичный рынок, где не действуют льготные государственные программы ипотеки. А вот с частными домами немного другая история.

Если бюджет ограничен, сейчас выгоднее инвестировать в земельные участки. Спрос на них колоссальный, а вот предложений не так много. Имея на руках от 1 миллиона рублей, можно выгодно вложиться в эту сферу.

Артур Хабибуллин, директор строительной компании "Иман"

Сотрудники компании "Иман" не так давно инвестировали в земельные участки. Купив участок за 1 миллион 300 рублей, через год удалось реализовать его за 2 миллиона рублей. Подобные кейсы доступны в коттеджном поселке Тургай-2 в Лаишевском районе Татарстана, который активно развивает "Иман". Подробнее об этом можно узнать на YouTube-канале компании.

– Как обстоят дела со льготными программами на ИЖС, особенно после недавнего повышения ключевой ставки Центробанка?

– Это, безусловно, отразилось на льготных программах. Семейная ипотека, военная ипотека и даже самая выгодная IT-ипотека сегодня предоставляет условия где-то до 6%, где-то до 8% годовых. Раньше ставка была ниже. Ставка на вторичном рынке и вовсе составляет 18%.

Это повлияло и на индивидуальное жилищное строительство, Например, те клиенты, которые хотели построить дома с нами, продав свои старые квартиры, теперь не могут их реализовать. Соответственно, не могут начать строить частные дома. В этом плане рынок ИЖС тоже заметно проседает.

При этом цена земельных участков в районе Казани очень сильно взлетела. Строительные материалы тоже не дешевеют. К тому же в связи с инфляцией очень многие рабочие повысили стоимость своих услуг. Таким образом, себестоимость домов за последний год тоже резко выросла.

Еще в прошлом году можно было построить дом в 30 километрах от Казани в пределах 6 миллионов рублей (стандартный лимит льготной ипотеки). В этом сезоне создать такой кейс почти нереально.

Артур Хабибуллин, директор строительной компании "Иман" и Виктория Козырева, журналист ProKazan

– Что будет с ценами на недвижимость дальше? Планируется ли снижение?

– В настоящее время рынок ИЖС сильно раздут, местами переоценен. Однако если нынешняя политика Центробанка продолжится, спрос на ИЖС будет падать. Скажем так - у людей сегодня нет “свободных” денег” и так в скором времени рынок будет постепенно остужаться. Это было ожидаемо, ведь ценник на недвижимость растет уже с 2019 года, не переставая.

На спрос также повлияют ограничения по льготной ипотеке, в частности, по семейной: теперь физическое лицо может воспользоваться ей только один раз.

Как вариант, можно сохранить позиции, если лимит по льготным программам будет увеличен с 6 миллионов до 12 миллионов. Либо можно субсидировать стройматериалы, земельные участки или что-то еще.

Во всей этой истории явная выгода только у банков. Застройщики и потенциальные покупатели в данном случае оказываются в провальном положении. Да, скачок был, но краткосрочный. Так, в этом году из-за изменения условий на рынке недвижимости не смогли запустить для реализации целый коттеджный поселок.

Строительная компания "Иман"

– Что готовит рынок недвижимости в 2024 году?

– Исходя из своего опыта, могу сказать, что цены на вторичном рынке пойдут на спад. Это потянет вниз и рынок ИЖС. При этом готовые предложения сохранятся – уже построенные объекты все равно нужно будет продавать. Поэтому, вероятно, в 2024 году ценовая политика в сфере ИЖС будет корректироваться, пойдет на снижение.

Ясность будет к февралю-марту следующего года. Если застройщик не в состоянии строить, то спрос на материалы упадет, а значит, упадет и цена на них. Рабочие, которые прилетят весной из-за рубежа, тоже будут без работы. Это замкнутый круг, где одно привязано к другому. В то же время останутся поселки, спрос на которых почти не изменится.

В поселок Тургай-2 инвестирование продолжается и в настоящее время. Данная территория сохраняет свои преимущества в том числе благодаря строящейся объездной дороге в районе поселка Сокуры. Предполагается, что дорогу откроют в 2025 году, соответственно, инфраструктура будет весьма привлекательной.

При всех упомянутых нюансах, полагаю, что ИЖС все равно останется в плюсе. Ведь сегодня квартира от 23 квадратных метров по стоимости приравнивается к частному дому от 100 квадратных метров. Частный дом в этом плане выигрывает, как минимум, по уровню комфорта.

Подобрать выгодный вариант с частным домом или удачно инвестировать в земельные участки – специалисты компании "Иман" помогут вам и с тем, и с другим вопросом. Достаточно записаться на бесплатную консультацию и вы получите всю актуальную информацию.