Татьяна Гришанова, АН "Альтера": «Интерес к инвестициям в загородную и коммерческую недвижимость будет расти»

Обсуждаем с экспертом рынок инвестиций в недвижимость: как все развивалось в прошлом году и какие в 2024 году существуют тренды.

В 2023 году рынок недвижимости в России продолжил восстановление после периода пандемии, характеризуясь умеренным ростом спроса и предложения. Обо всех нюансах и трендах текущего года рассказала директор офиса агентства недвижимости «Альтера» Татьяна Гришанова.

Каким был рынок недвижимости в 2023 году?

Согласно исследованиям, проведенным аналитическими агентствами, такими как ЦИАН и Knight Frank, активность в секторе жилой недвижимости в 2023 году оставалась высокой, в то время как коммерческая недвижимость продемонстрировала смешанные результаты.

Увеличение спроса на жилую недвижимость

В 2023 году на рынке жилой недвижимости России наблюдался значительный рост спроса, поддержанный рядом экономических и социальных факторов. Согласно отчету Центрального Банка РФ, средняя ставка по ипотеке в стране немного подросла до 8,5% годовых, что, как ни парадоксально, стало одним из ключевых драйверов роста спроса на жилье.

— Многие увидели, что ипотечная ставка растет, и ждать еще, не имея навыков анализа рынка, смысла нет, вот они и приняли решение, что надо брать жилье именно в 2023 году, — поясняет Татьяна. — То есть отступать уже некуда. С другой стороны, доходы населения явно увеличились, и возможностей брать жилье в кредит стало больше, особенно это касается военной ипотеки. Кроме того, государственная программа "Семейная ипотека", предлагающая льготные условия для семей с детьми, привлекла значительное количество новых покупателей на рынок.

Согласно данным Сбера, за период с января по ноябрь 2023 года, стоимость жилья на первичном рынке по всей России увеличилась на 7%, достигнув в среднем 146 тысяч рублей за квадратный метр. Рынок вторичного жилья также показал рост цен, увеличившись на 9% до средних 102 тысяч рублей за квадратный метр. При отсутствии значительных изменений в декабре, 2023 год стал самым неблагоприятным для рынка недвижимости за последние годы, поскольку в предыдущие годы (2020—2022) наблюдался более высокий рост цен — от 10 до 30% ежегодно.

— Сама цена не пробила потолок за последние 4 года, а динамика не была столь ужасающей, как нас пугали годом ранее, — говорит эксперт. — В целом, это отражает не только увеличение спроса, но и рост затрат на строительство, а также ожидания застройщиков относительно будущего удорожания материалов и услуг.

Особенно впечатляет рост интереса к пригородной недвижимости. Исследование агенств недвижимости, проведенное в 2023 году, показало, что продажи коттеджей и таунхаусов в пригородах крупных городов увеличились чуть ли не в 3 раза, в среднем по стране на 20%, а в столичных регионах и вовсе до 68%!

— Жители мегаполисов стали ориентироваться на более комфортное и экологически чистое жилье, — отметила эксперт. — Даже с позиции ценовой политики застройщиков, строиться в пригороде выходит дешевле, чем в черте города. Как видим, рынок меняется. Наряду с традиционным спросом на квартиры в городах растет интерес к жилью в пригороде и качественному загородному жилью.

Развитие коммерческой недвижимости

По словам Татьяны Гришановой, сектор коммерческой недвижимости в России в 2023 году демонстрировал динамичное развитие, особенно заметное в сегменте складских и промышленных помещений.

Это было обусловлено несколькими ключевыми факторами:

• Бум электронной коммерции. В условиях активного роста онлайн-торговли, стимулированного ограничениями, связанными с пандемией COVID-19, и увеличением интернет-продаж в пост пандемический период, спрос на складские помещения значительно возрос. Аналитические данные указывали на увеличение объемов инвестиций в логистическую недвижимость в среднем на 30% по сравнению с 2022 годом.
• Рост удаленной работы. Сектор офисной недвижимости испытывал определенные сложности из-за увеличения доли удаленной работы среди населения. Исследования показали, что вакантность офисных помещений в крупных городах увеличилась на 5% по сравнению с 2022 годом. Вместе с тем, отмечался рост спроса на гибкие офисные решения и coworking-площади.

— Сегодня видим повышенный спрос на коммерческие объекты, в частности, на склады и логистические центры. Ожидается, что рост электронной коммерции будет продолжать стимулировать спрос на складские и логистические помещения. Прогнозируется, что инвестиции в этот сегмент могут вырасти еще на 25-30% в 2024 году, — уверена директор офиса АН “Альтера”.

Что касается будущего офисной недвижимости, предполагается, что этот сегмент будет адаптироваться к новым условиям работы, уделяя больше внимания созданию адаптивных рабочих пространств, которые могут удовлетворить потребности компаний в гибкости и комфорте для сотрудников.

И, конечно же, нельзя обойти стороной экотренд. Развитие технологий и увеличение внимания к экологической устойчивости предполагают внедрение инновационных и экологически чистых решений в строительстве и эксплуатации коммерческой недвижимости.

Инвестиции в строительный сектор

Татьяна Гришанова отметила, что в 2023 году строительный сектор России продемонстрировал значительный рост инвестиций, поддерживаемый несколькими ключевыми факторами. Этот рост был особенно заметен в сегменте жилой недвижимости и инфраструктурных проектах, отражая усиление спроса на жилье и государственное внимание к развитию инфраструктуры.

• Жилая недвижимость: Поддерживаемые льготными ипотечными программами и увеличением спроса со стороны населения, инвестиции в жилую недвижимость продолжили демонстрировать устойчивый рост. Стимулы, предоставляемые государством, включая программы субсидирования ипотеки для определенных категорий граждан, способствовали активизации строительства жилых комплексов и объектов.
• Инфраструктурные проекты: Государственные инвестиции в инфраструктурные проекты, включая транспортные сети, мосты, дороги и социальную инфраструктуру, также показали значительный рост. Эти проекты, направленные на улучшение качества жизни населения и стимулирование экономического развития регионов, привлекли внимание как частных, так и иностранных инвесторов.

Анализ региональных особенностей

Москва и Санкт-Петербург сохраняли лидирующие позиции по объемам инвестиций в недвижимость, однако растущий интерес к региональным рынкам, таким как Казань, Екатеринбург и Новосибирск, отмечался как ключевая тенденция, подтверждающая распределение экономической активности по стране.

Чего ждать к концу 2024 года?

И вот мы подобрались к самому интересному: пора подводить итоги и делать долгосрочные прогнозы. Татьяна Гришанова озвучила аспекты, на которые стоит обратить внимание потенциальным инвесторам в недвижимость.

• Рынок жилой недвижимости продолжит расти. Ожидается, что спрос на жилую недвижимость будет оставаться на стабильно высоком уровне, поддерживаемый мерами государственной поддержки и сохранением низких процентных ставок по ипотеке. Возможен рост цен на первичное и вторичное жилье на фоне увеличения стоимости строительства и земельных участков.
• Рост интереса к инвестициям в складские и логистические объекты, а также в объекты торговой недвижимости в регионах с высоким потенциалом роста розничной торговли покажет скачок вверх. Сектор офисной недвижимости может продолжить испытывать сложности из-за переоценки потребностей в офисных площадях после пандемии.
• Общий инвестиционный климат покажет позитивную тенденцию, с учетом возможного улучшения макроэкономических показателей и стабилизации политической ситуации в стране и мире.
• Устойчивый ориентир девелоперов на "зеленое" строительство. Увеличивается внимание к экологически чистым материалам и технологиям строительства, что стимулирует появление новых проектов, отвечающих стандартам устойчивого развития.
• Цифровизация рынка. Технологии искусственного интеллекта и цифровые платформы будут играть всё большую роль в сфере недвижимости, упрощая процесс выбора и покупки объектов для инвесторов и конечных пользователей.
• Рост инвестиций в сегменты с высоким потенциалом. Сектора, такие как логистическая и промышленная недвижимость, а также объекты смешанного использования, продемонстрируют высокие темпы роста на фоне изменения потребительских предпочтений и развития электронной коммерции.
• Тренд на децентрализацию. Тенденция отражает изменение предпочтений россиян, которые всё больше стремятся к более комфортной и экологичной среде за пределами мегаполисов.

— Среди факторов роста объема инвестиций — улучшение качества жизни, — уверен эксперт. — Около 60% потенциальных покупателей считают качество жизни в пригороде выше, чем в городе, что стимулирует спрос на жильё в пригородных районах. И в целом, в пригородах быстро развивается инфраструктура и условия труда, когда можно хорошо зарабатывать не выходя из дома и не переезжая в мегаполис.

В частности, по данным Министерства строительства и ЖКХ РФ, инвестиции в развитие инфраструктуры пригородных зон выросли на 25-30% в 2023 году по сравнению с предыдущим годом, а согласно опросу HH.ru, доля удалённой работы среди россиян выросла до 40% в 2023 году, что позволяет многим работать из дома и выбирать жильё вдалеке от шумных и загруженных городов.

— Хоть загородное жилье и дешевле, все равно цены на него растут, ввиду роста спроса, но в пределах разумного показателя, — добавила Татьяна, директор офиса агентства недвижимости «Альтера». — Предположительно, ожидается дальнейший рост цен на 15-20% в 2024 году на фоне сохраняющегося спроса.