Как оценить потенциал инвестиций в недвижимость
Хотя можно часто услышать, что недвижимость – это надежно и безопасно, новичкам обычно не хватает знаний и опыта, чтобы подобрать по-настоящему ценный актив. Правильная оценка инвестиций в недвижимость предполагает не только анализ непосредственно объекта, но и исследование рынка в целом.
Для принятия правильного решения и минимизации рисков, нужно найти информацию по следующим вопросам.
1) Экономические показатели
Недвижимость – это часть общей экономики страны, а значит, она зависима от состояния последней. Если упрощать, то инвестиции в бурно развивающуюся или надежную экономику оправданы, тогда как вложения в экономику, находящуюся в кризисе, очень рискованны. Это особенно актуально при работе с зарубежной недвижимостью.
Оцените такие параметры, как темпы прироста ВВП, объемы иностранных инвестиций, структуру экономики, уровень политической стабильности, объемы и динамику потребительского спроса, уровень безработицы и др.
2) Миграция, туризм, деловая сфера
Оценка инвестиций в недвижимость также предполагает соотнесение различных экономических параметров с функцией объектов. В зависимости от того, с каким типом недвижимости вы имеете дело, обратите внимание на те или иные параметры.
Миграция и динамика роста населения многое скажут о потенциале рынка жилья. Деловая сфера определяет состояние рынка офисной недвижимости, а по туристической сфере можно судить о потенциале местной гостиничной недвижимости.
3) Законодательство
Важным моментом при инвестировании в зарубежную недвижимость является понимание местных законов. В ряде стран иностранцы не имеют права на приобретение таковой. В других же, напротив, покупка дома или квартиры дает дополнительные бонусы в виде гражданства, визы, налоговых послаблений и т.п.
Если для оформления сделки вам, скорее всего, понадобиться нанимать местного юриста, то с первоначальной оценкой рынка с этих позиций можно справиться и самому.
4) Оценка перспектив
Инвестиции в недвижимость относятся к числу долгосрочных, т.е. рассчитаны на 5-7 лет как минимум. Само собой, за этот срок может произойти что угодно, и хороший инвестор должен постараться предвидеть динамику развития рынка.
Если город или район активно застраиваются или объявлено о крупных инфраструктурных проектах, то объекты в данном месте имеют хороший потенциал.
5) Показатели рынка
Наконец, оцените и сам рынок, а именно такие его показатели, как среднегодовой прирост цен, уровень доходности от аренды, объем сделок, объем предложения, прогнозы и мнения аналитиков. Имейте в виду, что если цены за год вырастают более чем на 15-20%, это может говорить о надувающемся «пузыре». Такие инвестиции могут быть очень рискованными.
Где искать информацию?
Разные сведения можно найти на разных ресурсах. Кое-что публикуют правительственные структуры – демографические данные, безработица и состояние экономики. Сведения о рынке можно почерпнуть как из правительственной статистики, так и из публикаций аналитических и консалтинговых компаний.
Не стоит слишком доверять выводам, содержащимся в таких публикациях, но там можно найти вполне точные цифры. Ваша оценка инвестиций в недвижимость будет тем точнее, чем больше данных вы соберете.
