«Ситуацию с «Фоном» и «Свеем» знали давно»: как в Казани купить квартиру и не потерять все

Все мы помним историю с казанской бабушкой Елизаветой Дмитриевой, у которой обманом отняли квартиру. Недвижимость продали два раза и крайними в этой истории оказались новые владельцы квартиры. Однушка на Декабристов возвращена старушке, которая теперь живет в приемной семье.

Схемы мошенничеств меняются каждый год. Их выявляют, но аферисты - народ изобретательный, а потому придумывают все новые способы обмануть доверчивых людей. Как не ошибиться с выбором жилья и не остаться без денег? На эту тему мы пообщались с президентом гильдии риелторов РТ Андреем Савельевым и узнали, как в Казани купить квартиру, не напоровшись на мошенников или недобросовестных продавцов.

- Чаще всего мошенники выдают себя не за риелторов, а за собственников, - говорит Андрей Савельев. - Потому что профессионального риелтора проверить легко, а во-вторых, в этом случае нужно будет уже два мошенника: один будет представляться риелтором, а второй - собственником. Случаи, когда риелторами представляются мошенники, распространены в аренде квартир.

Какие схемы мошенничеств популярны в Казани?

Проверяйте подлинность паспорта собственника. Этот вид мошенничества был популярен три года назад. Мошенники сняли квартиру в аренду, а затем подделали паспорт. С поддельным паспортом в Регпалате они получили дубликаты документов на квартиру. С этим дубликатом они выставили квартиру на продажу. То есть документы на недвижимость были настоящими, паспорт был поддельным. Редко кто при покупке квартиры проверяет паспорт, обычно все смотрят только документы на квартиру.

Не связывайтесь с доверенностями, которые вы не можете проверить. Здесь мошенники используют лазейку, когда квартиру можно продать по доверенности. А документ выписан, например, в Украине. Если российскую доверенность легко проверить на сайте нотариата, украинские доверенности проверить невозможно, да и требования к нотариусам там менее жесткие. Вот по этим поддельным доверенностям и продают квартиры. Иногда мошенники продают квартиру своим подельникам, и потом уже второй аферист, как официально зарегистрированное в регпалате лицо, оформляет законную сделку.

Обращайте внимание на услуги риелтора. Существует большая масса агентств, которые берут задаток и исчезают. Во-первых, нужно внимательно смотреть, кому вы вносите задаток. Задаток можно вносить только собственнику квартиры, а вот риелтору вы вносите аванс. Риелтор может брать задаток только если у него есть нотариальная доверенность, и это отражено в договоре.

Всегда запрашивайте подлинность документов. Недавно в Казани была популярна схема подделки решения судов. Сотрудник суда подделывал решения, на основании которых регистрировали право собственности. Были схемы с подделкой постановлении исполкома о выделении судебного участка. Мошенники пользуются тем, что обыватель не будет отправлять запросы во все инстанции, а вот риелтор - будет.

Как отличить настоящего риелтора от мошенника?

Не бойтесь запрашивать его документы. Если человек говорит, что он риелтор, но у него нет ни офиса, ни ИП, ни ООО - это не риелтор. Это лицо, занимающееся незаконной предпринимательской деятельностью.

Самый надежный способ - это проверить агента в гильдии риелторов. На сайте гильдии есть официальный реестр аттестованных специалистов. По фамилии, либо по названию агентства, вы можете проверить, состоит ли он в гильдии. Каждому, кто состоит в гильдии, выдается именное удостоверение, с фотографией и уникальным номером. На сайте гильдии это легко проверить.

Чем отличается аттестованный агент от неаттестованного?

Аттестованные специалисты в большинстве своем, работают открыто. Это не является панацеей, но если есть такое удостоверение, то это говорит о том, что перед вами, как минимум, не мошенник, обладает минимумом знаний, прошел обучение, ежегодно сдает экзамены по юридической части, знании города - набор навыков большой. Зачастую риелторы, которые не состоят в гильдии или те самые недобросовестные предприниматели называют низкие цены покупателю. Клиент может и не подозревать, что за дополнительными услугами он заплатит 150 тысяч вместо обещанных 30-ти.

- К сожалению, закон не требует обязательного вступления в гильдию, - продолжает Савельев. - Но лично я рекомендую обращаться к аттестованным специалистам. Потому что во-первых, в этом случае вы все знаете об этом человеке, а во-вторых, в гильдии есть комитет по этике, куда можно пожаловаться на недобросовенность сотрудника. И если выяснится, что неправ именно специалист, он возместит вам ущерб.

Это дороже?

Услуги аттестованного и неаттестованного риелтора по цене не отличаются. Гильдия не регламентирует стоимость услуг, вы можете встретить аттестованного специалиста дешевле неаттестованного и наоборот - все зависит от опыта, качества оказания услуги, “аппетитов” агента. Кстати, даже если вы обратились к агенту, не состоящему в гильдии, вы можете бесплатно обратиться в Гильдию риелторов. Они проконсультируют, как себя вести, что проверить, что посмотреть, проверят, является ли ваш агент настоящим риелтором, есть ли в его стиле работы какая-то схема.

Как купить квартиру в новостройке?

За последние пару лет в Казани сильно изменился рынок первичной недвижимости. Сейчас гильдия риелторов сотрудничает практически со всеми строительными компаниями, и услуги по покупке первичной недвижимости для клиентов бесплатна. Потому что услуги риелтора оплачивает застройщик.

Зачем мне риелтор, если я могу сам изучить предложения компаний?

Первая причина, почему лучше пойти с агентом - риелтор знает, какое предложение лучше/хуже, где есть скидки и акции, как оформить ипотеку выгодней, сможет подсказать, какой объект будет перспективен после сдачи. В самой новостройке он сможет подобрать для вас квартиру, окна которой выходят туда, куда вам нужно. В таких мелочах обывателю разобраться сложно: он видит планировку квартиры, а куда выходят окна - непонятно.

Вторая причина - риелтор знает, какой застройщик надежен, какой ненадежен, а какой под сомнением.

- О ситуации с “Фоном” и “Свеем” мы знали давно и где-то за год-два до того, как появились проблемы, мы перестали продавать там квартиры, - рассказывает Андрей Савельев. - Мы знаем, какой застройщик может обанкротится, а какой будет уверенно и четко стоять, мы видим финансовую составляющую застройщика, его процесс работы, видим, как они работают. Эти детали обыватель тоже может собрать, но ему для этого потребуется время.

На что обращать внимание при выборе застройщика?

Самые элементарные показатели: на какие деньги и на какой земле строится недвижимость. Земля выкупленная или арендованная? Есть ли с ним судебные тяжбы? Обманывал ли он своих подрядчиков? Деньги кредитные или собственные? Если кредитные, то при банковском кризисе или при резком скачке стройматериалов он может обанкротиться. Можно зайти посмотреть на стройку, как ведутся работы. Элементарно - в какой одежде строители и кто они. Если вас вообще пустили на стройку во время ведения строительных процессов, возникают вопросы к застройщику, почему на объекте посторонний человек. У хорошего застройщика на стройке есть охрана и видеонаблюдение. Однако есть и исключения.

- Например, мы работаем с одним застройщиком, к которому можно попасть на объект один раз в неделю. Специально для этого в субботу с 9 до 10 они приостанавливают работы и устраивают показ для риелторов. Это говорит о том, что застройщик заботится о безопасности, качестве, клиентах и сотрудниках.

А как правильно подобрать вторичное жилье?

Самое банальное - риелтор должен проверить юридическую чистоту квартиры. Есть серьезные моменты, а есть сопутствующие. Сопутствующие не приведут к потере квартиры, но приведут к неприятностям. Например, неузаконенная перепланировка. Риелтор должен проверить, была ли такая, ведь ее придется узаконивать, а это дополнительные 50 тысяч. Особенно это связано с земельными участками, которые имеют неуточненные координаты. И конечно, не находится ли квартира в аресте. Бывает так, что что квартира “чистая”, но в отношении человека возбуждено производство. Вы подаете документы в Регпалату, а в этот момент на квартиру приходит арест. Обязательно проверьте, кто там жил, куда делся, какие сделки были ранее, проверьте наличие несовершеннолетних, согласие супруга, наличие долгов по коммунальным платежам - все эти тонкости при наличии времени можно добыть самому, а можно довериться профессиональному агенту.

Как доверять агенту?

Добросовестные агентства по недвижимости предоставляют гарантию своих услуг. Хорошее агенство по недвижимости дает юридическую гарантию, а если возникают какие-то проблемы, берет на себя юридическое сопровождение.