Ипотека в октябре: новостройки просели, вторичное жильё набрало вес

Октябрь на ипотечном рынке оказался заметно спокойнее сентября, и это, честно говоря, выглядит вполне ожидаемо. После резкого всплеска люди обычно берут паузу, а рынок возвращается к более трезвым цифрам. Здесь не строгая наука, но многие замечают одну простую вещь: как только меняются условия льготных программ, структура спроса перестраивается почти сразу.

По итогам октября 2026 года россияне оформили жилищных кредитов на 214 млрд рублей. Это на 52% меньше, чем в сентябре, когда объём выдач доходил до 445,5 млрд рублей. Основной причиной участники рынка называют изменения в программе «Семейная ипотека»: новостройки сохранили первое место, но вторичный рынок и загородное жильё заметно подтянулись.

Что изменилось в общей картине

Главный сдвиг октября — рынок стал менее однобоким. Если раньше первичное жильё занимало подавляющую долю, то теперь разница между сегментами уже не выглядит такой огромной.

• Новостройки заняли 41,1% в общей структуре ипотечных выдач;


• готовые квартиры вышли на 33,3%;


• доля загородной недвижимости превысила 20%;


• общий объём кредитования составил 214 млрд рублей против 445,5 млрд рублей месяцем ранее.

Если сравнивать с первой половиной 2025 года, разница особенно заметна. Тогда первичное жильё нередко занимало 75–80% рынка, а доля вторичного сегмента не дотягивала и до 15%. Сейчас картина гораздо более сбалансированная. У меня такие развороты всегда вызывают интерес: это тот редкий случай, когда цифры быстро показывают, куда люди действительно пошли с деньгами.

Лайфхак: если вы просто следите за рынком для себя, а не собираетесь брать ипотеку прямо сейчас, смотрите не только на общий объём выдач, но и на доли сегментов. Они часто лучше показывают настроение покупателей, чем громкая сумма в заголовке.

Почему новостройки просели сильнее всего

Самое заметное охлаждение произошло именно в сегменте новостроек. В октябре 2026 года на покупку первичного жилья оформили ипотеку на 88 млрд рублей. Это в 3,1 раза меньше, чем в сентябре. Доля новостроек сократилась до 41%, то есть снизилась сразу на 21 процентный пункт.

• сентябрьский всплеск был связан с прежними условиями «Семейной ипотеки»;


• часть покупателей постаралась успеть оформить сделку заранее;


• в октябре этот отложенный спрос уже почти исчерпался;


• поэтому рынок закономерно вернулся к более спокойному уровню.

Если говорить без лишней драмы, новостройки не перестали быть интересны покупателям. Они всё ещё лидируют. Но после изменения условий льготной программы стало видно, насколько сильно именно господдержка подпирала этот сегмент. Когда опора стала слабее, цифры сразу просели.

Среди регионов самая высокая доля новостроек в сделках была в Хабаровском крае — 63%, в Приморском крае — 62,3%, а также в Ростовской области — 58,6%. Для Дальнего Востока это во многом объясняется действием специальных льготных программ, которые поддерживают интерес к первичному жилью.

Лайфхак: если вы читаете новости об ипотеке и пытаетесь понять, это разовый всплеск или реальный тренд, сравнивайте октябрь не только с сентябрём, но и с тем же месяцем прошлого года. Один месяц может быть перегретым, а год к году обычно видно картину честнее.

Почему вторичный рынок снова стал заметнее

Вторичное жильё в октябре выглядело на удивление устойчиво. Объём выдач на готовые квартиры составил 71,1 млрд рублей — это примерно уровень сентября. А в годовом выражении сегмент даже вырос на 12,8%.

• доля вторичного рынка достигла 33,3%;


• это на 15,3 процентного пункта больше, чем в октябре 2025 года;


• сегмент не только удержал объёмы, но и прибавил по сравнению с прошлым годом;


• готовое жильё оказалось одним из главных получателей спроса после изменения правил по льготной ипотеке.

На мой взгляд, это довольно логичный поворот. Когда на новостройки условия становятся менее удобными, часть покупателей идёт туда, где выбор понятнее, квартира уже существует, а сроки не уходят в туманную даль. Да, вторичка не всегда выглядит так красиво в рекламных буклетах, зато она часто даёт больше определённости.

Лидерами по доле готовых квартир стали Магаданская область — 72,2%, Красноярский край — 51,7%, Кемеровская область — 49,4% и Архангельская область — 50%.

Елена Сергеева, жительница Казани: «Осенью я стала внимательнее смотреть именно готовые квартиры. После новостей об изменениях по льготным программам стало ясно, что рынок быстро перестраивается, и вторичное жильё уже не выглядит запасным вариантом».

Что происходит с загородным жильём и ИЖС

Загородная недвижимость в октябре тоже просела по объёмам, но сохранила весомую долю в общей структуре. Здесь важно учитывать сезонность: осенью интерес к домам и стройке традиционно ведёт себя неровно, а после активного сентября спад выглядел почти неизбежным.

• на готовые загородные дома оформили ипотеку более чем на 27 млрд рублей;


• это на 52,6% меньше, чем в сентябре;


• на строительство собственных домов выдали 18,3 млрд рублей;


• по ИЖС снижение к сентябрю составило 42%;


• при этом в годовом выражении ИЖС вырос на 18,5%;


• общая доля загородной недвижимости в октябре составила около 21%.

Самое любопытное здесь — устойчивость интереса к собственному дому как альтернативе квартире. Даже когда объёмы снижаются, сам сегмент не исчезает с радаров. Более того, для ИЖС сохранение льготной ставки 6% по «Семейной ипотеке» создаёт базу для дальнейшего спроса. Это не означает автоматический рост каждый месяц, но направление читается довольно ясно.

Среди регионов по доле сделок на покупку готовых загородных домов выделились Оренбургская область — 29,5%, Тверская область — 20,4% и Калужская область — 20%. Среди крупных регионов заметны Московская область и Республика Башкортостан — по 18%, а также Республика Татарстан — 17,6%.

По ИЖС высокий спрос сохранялся в Астраханской области — 35,6% от общего объёма выдач, в Республике Бурятия — 21,5% и в Республике Башкортостан — 19,7%.

Лайфхак: когда в новостях говорят о загородной недвижимости, полезно отдельно смотреть готовые дома и ИЖС. На первый взгляд это один сегмент, но по факту настроение покупателей и динамика там могут сильно различаться.

Как читать эти цифры без лишних выводов

У подобных обзоров есть один важный нюанс: с января 2025 года долю рынка по продуктам считают по объёмам выданных ипотечных кредитов, а не по количеству самих кредитов. Кроме того, в общий объём включают и последующие выдачи, то есть транши. Это значит, что сравнивать цифры стоит аккуратно, без поспешных выводов в духе «всё рухнуло» или «всё взлетело».

• снижение общего объёма не всегда означает исчезновение спроса;


• рост доли сегмента не всегда равен резкому увеличению числа сделок;


• льготные программы по-прежнему сильно влияют на распределение спроса;


• региональная картина может заметно отличаться от средней по стране.

Если коротко, октябрь показал не обвал, а перестройку. Новостройки остались первыми, но уже без прежнего отрыва. Вторичное жильё укрепило позиции, а загородный сегмент удержал значимую долю даже после сезонного спада. И, похоже, в ближайшее время именно условия льготных программ будут сильнее всего определять, куда пойдёт покупатель.