Как возможные изменения по «Семейной ипотеке» отразятся на российских семьях с одним ребёнком – исследование Домклик
Фото: unsplash.com
В России с участием правительства и законодателей активно обсуждаются форматы и сценарии изменения льготной программы «Семейная ипотека», ставшей абсолютным лидером по объёму ипотечного кредитования – по итогам августа 2025 года на данную программу пришлось 68,5% выданных в Сбере жилищных кредитов.
Доля «Семейной ипотеки» на российском ипотечном рынке
Весомая доля «Семейной ипотеки» на ипотечном рынке объясняется ростом как ставок по рыночной ипотеке, изменениями в условиях выдачи «Семейной» ипотеки, так и отменой льготной программы «Господдержка 2020» в июле 2024 года.
С запуска программы в начале 2018 года льгота распространялась на семьи, в которых с 1 января 2018-го по 31 декабря 2022-го родились второй и последующие дети. С июля 2021 года она стала доступна семьям с одним ребенком до 7 лет. Всё это время ставка была зафиксирована на уровне 6%.
Минфин изучает новую модель семейной ипотеки, которая может заменить программу с единой ставкой 6%. Один из обсуждаемых вариантов: 12% — на первого ребенка, 6% — на второго и 4% — на третьего и более детей. В таком случае множество семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, могут остаться без доступа к льготной ставке.
Возможный эффект на семьи с одним ребёнком
По данным последней переписи населения, более 55% семей в России с одним ребенком, 33% - с двумя, а три и более детей приходится на оставшиеся 12% семей. Всего в России 11,6 млн семей с ребенком возрастом до 7 лет, а общая доля семей, в которых такой ребенок единственный, то есть подходящий под условия получения «Семейной ипотеки», порядка 34% или 4 млн от общего числа семей с детьми. Таким образом, порядка 2,8 млн семей, за исключением уже воспользовавшихся программой (1,2 млн семей), могут лишиться доступа к выгодной ставке.
Изменения обязательств по ипотеке при повышении льготной ставки до 12%
В 2025 году медианный ежемесячный платёж заёмщиков по «Семейной ипотеке» составляет 31,4 тыс. рублей. В случае введения новых условий для семей с одним ребенком платёж вырастет на 38% до 43,5 тыс. рублей в месяц.
Источник: Данные Сбера
Повышение ставки и ежемесячного платежа повлечет за собой увеличение числа отказов. Определяющим фактором для отказа в ипотечном кредите является показатель долговой нагрузки (ПДН) – это доля от дохода за исключением других обязательств, которая будет тратиться на ежемесячный платеж. Если выплаты по ипотеке и другим кредитам будут поглощать 80% и больше от дохода заёмщика, то это повлечет отказ в выдаче кредита. Проанализировав выдачи по «Семейной ипотеке» в Сбере в 2025 году, можно посчитать, что среди тех, кто уже взял ипотеку под 6%, около 20% заёмщиков «Семейной ипотеки» с высокой долей вероятности не смогли бы получить кредит, так как при ставке 12% их показатель долговой нагрузки составил бы более 80%. Если брать в расчёт, что половина 55% из них с одним ребёнком, то возможности взять кредит лишилось бы 11% семей.
Изменения обязательств по ипотеке при снижении льготной ставки до 4%
Для части заёмщиков планируется снижение льготной ставки по «Семейной ипотеке» - до 4% для семей с 3 и более детьми. В таком случае медианный платёж для заёмщиков опустится на 28,6% с 31,4 тыс. рублей до 22,4 тыс. рублей.
Источник: Данные Сбера
При снижении ставки до 4%, доступ к льготной ипотеке получили бы дополнительно 7% новых заёмщиков. С учетом доли семей с тремя и более детьми, право на такую ставку будет только у 0,8% получателей семейной ипотеки в 2025 году.
Влияние на рынок недвижимости
Кроме того, для потенциальных заёмщиков семейная ипотека по новым условиям может стать невыгодной из-за снижения ключевой ставки ЦБ и рыночных условий ипотечного кредитования. Так, 20 сентября 2025 года советник председателя Банка России Кирилл Тремасов заявил, что планируемое среднегодовое значение ставки на 2026 год - 12-13%, то есть на уровне семейной ипотеки для семей с одном ребенком. Кроме того, представитель ЦБ заявил, что к концу 2026 года ключевой ставки может достичь однозначного уровня, то есть менее 10%.
Многие, кто был вынужден взять семейную ипотеку под 12%, окажутся в условиях, когда рыночная ставка станет ниже льготной. Если ставка ипотеки с господдержкой будет незначительно ниже уровня рыночной или находиться на одном уровне с ней, не будет решаться ещё одна задача льготного ипотечного кредитования – поддержка строительной отрасли. При паритете ставок, многим семьям будет выгоднее брать рыночную ипотеку на вторичное жильё, которое дешевле и шире представлено на рынке недвижимости.
На последних данных можно видеть, что рост объемов выдач по рыночной ипотеке коррелирует со снижением объемов выдач по семейной ипотеке, в то время как остальные ипотечные продукты остаются на прежнем уровне.
Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка:
«Дифференцирование льготных ставок по «Семейной ипотеке» в зависимости от количества детей приведет к потере части ипотечных заёмщиков, особенно тех, кто не сможет уложиться в ограничение показателя долговой нагрузки на уровне 80%. Таким образом общая доступность программы, из-за непрохождения порога ПДН в 80%, снизится на 10%.
Часть заёмщиков будут вынуждены искать более дешевые объекты недвижимости, чтобы уложиться в лимиты, что повлечет необходимость подбора жилья меньшей площади, которое меньше подходит для семей с детьми.
Из-за снижения ключевой ставки ЦБ всё более привлекательными будут становиться ипотечные кредиты на рыночных условиях, в таком случае часть объёмов ипотечного кредитования перетечет на вторичный рынок, где стоимость сопоставимых объектов в среднем ниже и шире выбор»
Методология
Для оценки востребованности льготных ипотечных программ были использованы данные по объёму выделенных средств Сбера на ипотечные программы. При подсчете объёма выдач также учитываются транши (последующие выдачи), что объясняет присутствие на графиках завершившейся в прошлом году программы «Господдержка».
Для оценки численности детей, не достигших 7 лет, были использованы данные Росстата из статистического сборника «Численность населения по полу и возрастным группам на 1 января 2024 года».
Для оценки численности и доли семей с детьми до 7 лет был использован сборник Росстата с итогами переписи населения 2020 года: том 8 «Число и состав домохозяйств», таблица 3 «Частные домохозяйства, состоящие из двух и более человек, по типам, размеру домохозяйства и числу детей моложе 18 лет».
Возрастное распределение детей в семьях с разным числом детей учитывалось как одинаковое. То есть, вероятность того, что ребенку от 0 до 7 лет, не зависит от того, единственный он в семье или у него есть братья или сестры. Для оценки количества семей с хотя бы одним ребенком число семей с одним ребенком было умножено на один, с двумя – на 2, с тремя и более – на 3,5 как среднее число детей в многодетных семьях. Сумма условного количества детей задана как сумма детей в семьях. Далее был получен весовой коэффициент по трём типам семей (с одним, двумя, тремя и более детей) как отношение количества детей в каждой группе к сумме условного количества детей. Количество семей с хотя бы одним ребенком до 7 лет было получено как произведение весового коэффициента на общее число детей до 7 лет в России.
Для расчёта медианного ежемесячного платежа был использован аннуитетный тип платежа по следующей формуле: A = S * [ i * (1 + i)^n ] / [ (1 + i)^n - 1 ], где S – сумма кредита (основной долг), i – месячная процентная ставка (годовая ставка / 12 / 100), n – общий срок кредита в месяцах. Были использованы данные об ипотечных сделках Сбера за 2025 год по программе «Семейная ипотека». Для расчёта потенциального платежа были использованы данные о сделках по «Семейной ипотеке», где ставка была установлена на уровне 12%.
Для расчёта показателя долговой нагрузки использовалась следующая формула: ПДН = (Сумма ежемесячного платежа по ипотеке / Величина ежемесячного дохода) * 100%. Были использованы данные об ипотечных сделках Сбера за 2025 год по программе «Семейная ипотека». Для расчёта потенциального количества заёмщиков, попадающих под риск отказа, были использованы данные о сделках по «Семейной ипотеке», где ставка была установлена на уровне 12% и посчитано количество заявок, где ПДН превысил уровень 80%.
Для расчёта коэффициента отсеивания на 1 п.п. изменения ставки использовались данные о потенциальной доле лишившихся возможности получить кредит по «Семейной ипотеке» из-за превышения порога ПДН в 80%. Коэффициент отсева = 20% / 6 п.п. ~ 3.33% на 1 п.п.
