Продавцы квартир в Казани делают скидки до 30% на вторичку: что происходит с рынком недвижимости?

Экономисты сходятся во мнении, что 2022 год стал серьезным испытанием для инвесторов в недвижимость. В феврале за объявлением спецоперации последовали разрывы сделок - люди боялись, что их деньги обесценятся и предпочли хранить свои сбережения “в квартирах”. Далее повысились ставки по ипотеке, люди стали массово переезжать в другие страны, кто-то потерял работу. И вроде как к августу спрос восстановился до нормального уровня, а уже в сентябре последовало новое потрясение - частичная мобилизация. Вторая волна переезжающих “подарила” много квартир по интересным ценам. Но к концу года мы пришли к так называемой затоваренности рынка: спрос начал падать.

Ситуация на рынке действительно любопытная. И чтобы подробнее разобраться, что же на самом деле происходит и как выгодно инвестировать в столь непредсказуемых условиях, редакция ProKazan встретилась с Инной Салаватовной Адгамовой – основателем агентства недвижимости «Альтера».

Инна Салаватовна Адгамова - основатель агентства недвижимости “Альтера” и Крутовских Яна - корреспондент ProKazan

- Инна, в каком состоянии рынок жилья сейчас?

- Ситуация на рынке жилья разная. Есть три полки на рынке недвижимости - это новостройки, переуступка прав и вторичный рынок.

Вторичный рынок – здесь мы видим высокие номинальные цены (те, что указаны в объявлениях). Но важно понимать, что сейчас продавцы готовы торговаться и вы сможете добыть скидку до 10-15%. Появились локальные предложения (их пока единицы) с разницей до 30% от среднерыночной цены. Любопытно и то, что с сентября даже номинальные цены упали на 2-3%.

Рынок переуступок* – тут ситуация интересная, ведь до 80% квартир находится в залоге. Тем, кто купил недвижимость раньше 2020 года, повезло чуть больше – учитывая спад цен, они еще смогут перепродать квартиру с выгодой. Сложнее ситуация у тех, кто приобрел недвижимость в конце 2021 года – они и купили дорого, и перепродать по тем же ценам уже не могут. Но это нормально, это риски, так бывает.

*Переуступка – это передача прав и обязанностей по договору на квартиру от одного дольщика к другому.

Рынок от застройщика – там цены на 20-25% дороже, чем на вторичном рынке. Происходит искусственное завышение цены за счет льготных ставок. Тем не менее покупатели там есть и именно на этом рынке их больше всего.

- Насколько вообще рентабельны в России инвестиции в жилье?

- Смотря какую стратегию мы рассматриваем. Есть стратегия спекулятивная – когда ты купил дешево, продал дорого. Есть стратегия для получения пассивного дохода. Когда ты купил и сдаешь в аренду, окупаешь недвижимость и создаешь денежный поток. Рентабельность в разное время по разным стратегиям составляет от 5 % до 50% годовых. То есть в любой момент времени есть более и менее подходящая стратегия для инвестиций.

Наши специалисты проводят бесплатные консультации для населения. То есть каждый читатель может прямо сейчас записаться и на встрече агент полностью разберет его ситуацию и подскажет выгодные возможности для инвестиций.

Специалисты агентства недвижимости “Альтера”

- Какие еще расходы и риски несет инвестор в недвижимость?

- Риски на спекулятивной стратегии очевидны – рынок может трансформироваться таким образом, что вы попросту не продадите купленное даже по изначальной цене и уйдете в минус. Например, все кто купил квартиры в конце 2021г оказались в такой ситуации. Они купили квартиры с надеждой на рост цен, а рост не случился. Также есть риск не продать вовремя, что также равносильно получению убытка. Надо понимать, что инвестиции в недвижимость – это не копилка под подушкой, ты не сможешь вытащить деньги за один день.

Риски на пассивной стратегии – их меньше, но там ниже рентабельность. Допустим, у вас идеальный случай. Вы купили ликвидную квартиру на вторичном рынке, проверили ее с юристом и сдали в аренду по достойной цене. Но так бывает не всегда. При пассивной стратегии человек рискует купить квартиру, которая будет плохо сдаваться, простаивать. Но снизить риск до минимума можно на стадии покупки со специалистом – вам всегда подскажут, каким должен быть объект.

- Допустим, наш читатель хочет инвестировать в недвижимость в Казани. Что ему необходимо знать при выборе?

- Нужно знать, как будет развиваться город. Есть недооцененные районы, а есть районы, в которых достаточно много предложений сейчас и будет еще больше в дальнейшем. И эти предложения не успевают за развитием инфраструктуры.

Если вы покупаете квартиру для перепродажи, то выбирайте более востребованное в будущем место. Важно, чтобы объект был универсальным. Мы рекомендуем при инвестициях рассчитывать не на одну стратегию, а всегда продумывать отходные пути. Приведу пример: человек покупает недвижимость в новостройке, чтобы ее перепродать через год с прибылью. Но это может не произойти, и поэтому мы рекомендуем своим инвесторам брать такую квартиру, которую в случае чего будет не жалко оставить себе, детям, сдать в долгосрочную или даже посуточную аренду.

Специалист агентства недвижимости “Альтера” анализирует рынок недвижимости в Казани

- А если инвестировать в недвижимость в Москве. На что обратить внимание?

- Тут мы рекомендуем рассматривать только топовых застройщиков, имеющих огромный портфель сданных и введенных в эксплуатацию объектов. Это квартиры в пределах МКАД. Они универсальны – хоть продавай, хоть сдавай в аренду. По возможности рассматривайте траншевую ипотеку с отложенной выдачей кредита, но при этом с льготной ставкой.

Модель такой ситуации: допустим, человек вносит первоначальный взнос в размере 15% от стоимости квартиры и до 2,5 лет платит ежемесячно всего по 1 рублю. И только потом начинает платить ипотеку по основному траншу кредита. А так как вы воспользовались льготной ипотекой, ваш платеж по ипотеке не будет выше арендного платежа. Что это дает? Все просто – у инвестора появляется пространство для маневра. Спустя 2,5 года человек примет решение: продать дороже или сделать ремонт и сдавать квартиру в аренду.

Один из наших клиентов взял по программе траншевой ипотеки квартиру в районе, где стоимость аренды похожей недвижимости составляет 70 000 рублей. А у него через 2,5 года платеж будет 85 000 рублей. Даже если аренда не вырастет или немного уменьшится, ему все равно будет чем платить. Большую часть платежа будут покрывать арендаторы. Мы рекомендуем присматриваться к недвижимости в Москве, она сейчас доступна как никогда.

Что точно не нужно делать: нагружать себя огромной ипотекой, вкладываться в недвижимость за МКАДом или в непонятном районе, покупать дешевую недвижимость у непроверенного застройщика.

- Что необходимо понимать и знать при инвестиции в недвижимость в другой стране?

- При инвестициях в зарубежную недвижимость мы рекомендуем придерживаться следующего: не инвестировать все средства.

Далее важно выбрать самого надежного застройщика или проверить вторичное жилье с экспертами. Учитывайте, что нужно брать универсальные объекты, квартира должна быть такой, что можно перепродать, сдать в аренду или приезжать самому.

Основных риска здесь два:

1. Вы можете потерять доступ к этой недвижимости: пандемия, закрытое небо, изменения в законодательстве.

2. Если вы не получаете доход в валюте, с осторожностью рассматривайте вариант с рассрочкой. Скачок курса может за день вырастить ваш долг вдвое.

- Какой минимальный капитал необходим для такого вида инвестиций?

- Если рассматривать недвижимость от надежных застройщиков в Турции, это не столичные и не курортные города, к примеру, Мерсин. Объекты стоят от 47 000 евро. Первый взнос 25 000 – 27 000 евро, а остальное уже в течение двух лет. С этого можно начинать. Надежных вариантов дешевле вы не найдете.

Перед покупкой в любом городе страны и мира вы всегда можете обратиться к нам за консультацией, мы поможем!

Инна Салаватовна уверена, что вложения в недвижимость выгодны. Особенно учитывая, что вы всегда можете получить бесплатную консультацию от специалистов агентства недвижимости «Альтера». Это снизит ваши риски к минимуму.