Мошенники стали умнее: новая схема в Казани, где покупатель теряет и квартиру, и деньги

На рынке недвижимости действует схема, которая появилась уже несколько лет назад, но за это время обросла новыми ухищрениями и стала куда опаснее. Снаружи это по-прежнему выглядит как обычная продажа квартиры, но в итоге человек может остаться и без жилья, и без денег. Мошенники находят собственников любого возраста, неделями звонят им под видом сотрудников ведомств и убеждают, что квартиру нужно срочно продать «для безопасности».

Дальше всё идёт по заранее прописанному сценарию: жертве подсказывают, куда подать объявление, как разговаривать с риелтором и что говорить на сделке. Для покупателя всё выглядит логично — рыночная цена, понятная легенда про переезд или покупку дома. Когда деньги поступают, продавец по указанию мошенников отправляет их на «безопасный счёт» или передаёт курьеру. Связь обрывается, а осознание случившегося приходит уже, когда новый собственник просит освободить квартиру. Именно в этот момент продавец идёт в полицию и пытается оспорить сделку.

Иногда схема работает иначе: пожилые люди сами вступают в сговор с мошенниками, получают около двадцати процентов от стоимости квартиры, а позже заявляют, что стали жертвами давления и требуют вернуть жильё через суд.

Чтобы понять, почему эта схема работает так эффективно, и почему рискуют не только продавцы, но и добросовестные покупатели, редакция ProKazan поговорила с Викторией Сергеевой, руководителем юридического отдела агентства недвижимости Альтера. Она объяснила, как развивается эта схема, как ее распознать и что сегодня действительно помогает защитить сделку.

— Виктория Андреевна, расскажите, что представляет собой схема «Ведомый продавец»?

— Схема ведомого продавца устроена так, что собственника буквально ведут к продаже его квартиры. На протяжении всего периода с ним ежедневно работают мошенники. Они звонят, создают иллюзию угрозы, объясняют, что «идет операция», что деньги нужно «спасти», что продажа недвижимости — временная формальность. Человек действует вроде бы добровольно, но при этом уверен, что квартира никуда не уйдет, а средства якобы попадут на безопасный счет Центробанка.

Именно в этом и кроется опасность: продавец не считает сделку настоящей и не осознает ее последствий. Он не понимает, что отдает реальную квартиру, и что после регистрации права покупатель станет законным собственником.

Сама схема появилась еще в начале двадцатых годов, но за это время заметно изменилась. Раньше мошенникам хватало простых предлогов. Сегодня они используют более сложные сценарии, психологическое давление, продуманные легенды. Продавцов учат, что говорить риелтору, как вести себя на сделке, какие вопросы не обсуждать.

При этом сделки проходят по рыночной цене, без подозрительных скидок, поэтому вычислить мошенничество заранее почти невозможно. Суды начали массово сталкиваться с такими ситуациями лишь в последние годы, когда выросло число оспоренных сделок и стало ясно, что схема распространяется гораздо быстрее, чем кажется.

— Почему в подобных ситуациях покупателя зачастую не признают потерпевшим, несмотря на очевидные финансовые потери?

— Долгое время судебная практика действительно складывалась не в пользу покупателя. Формально пострадавшим считался продавец, потому что именно он передал деньги мошенникам и утверждал, что не понимал своих действий.

Покупателю же приходилось доказывать свою добросовестность, а это гораздо сложнее. Суд оценивает то, как сам покупатель вел себя на этапе сделки.

Важно, какие меры он предпринял: проверял ли историю объекта, удостоверился ли в рыночной стоимости, использовал ли безопасные инструменты расчетов, фиксировал ли общение с продавцом. До недавнего времени суды считали, что если продавец заявляет о давлении, это автоматически ставит под сомнение сделку. Поэтому в ряде случаев добросовестный покупатель терял и жилье, и деньги.

Ситуация начала меняться только сейчас. Вышло кассационное определение, которое прямо указывает: добросовестность покупателя имеет ключевое значение, и нельзя лишать его имущества только на основании заявления продавца. Но пока это только начало новой практики, и покупателю по-прежнему приходится доказывать, что он сделал всё возможное, чтобы убедиться в чистоте сделки.

Такие меры важны для того, чтобы вовремя распознать ситуацию, когда продавец находится под влиянием мошенников. Часто это замечают именно родственники. Признаки могут быть разными: резкое изменение поведения, постоянные тревожные звонки, скрытность, рассказы о «безопасных счетах» или «операциях», внезапное оформление кредитов, нежелание обсуждать детали сделки и избегание общения в присутствии близких. Именно такие сигналы показывают, что человек может действовать не по собственной воле.

Важно

В Госдуму внесён законопроект о защите продавцов от «пенсионерских схем». Предлагается вводить семидневный период охлаждения, переводить деньги только после регистрации права и только на банковский счёт, а при продаже единственного жилья — подтверждать наличие места для проживания. Если документ примут, он начнёт действовать с 1 января 2026 года.

— Правда ли, что эта мошенническая схема затрагивает и покупателей с ипотекой? Может ли оказаться так, что человек останется и без квартиры, и с кредитом?

— Да, такая ситуация возможна, и это происходит чаще, чем многие думают. Покупатели с ипотекой находятся в зоне повышенного риска. Сделка с участием банка создает иллюзию полной безопасности, но это не так. Система безопасных расчетов сама по себе ничего не гарантирует. Если продавец действовал под влиянием мошенников, он все равно может обратиться в суд и попытаться оспорить сделку. В итоге покупатель рискует остаться без квартиры, а ипотечный кредит никуда не исчезнет. Он по-прежнему должен банку, даже если недвижимость у него заберут.

Банки начали реагировать на эти случаи. Некоторые предлагают дополнительную услугу — гарантию безопасности сделки. В этом формате банк берет на себя ответственность и в случае мошенничества компенсирует покупателю стоимость квартиры или представляет его интересы в суде. Но это именно дополнительная услуга. Стандартные ипотечные сделки под такие гарантии не подпадают.

Именно поэтому, такие сделки важно проводить через проверенные компании.

В агентстве недвижимости «Альтера» покупателя не оставляют один на один с продавцом. На сделке всегда присутствует агент и менеджер по сопровождению сделок, который также выполняет функции юриста.
Они фиксируют поведение сторон, запрашивают дополнительные документы, анализируют кредитную историю продавца и обращают внимание на любые тревожные признаки.

— Что такое титульное страхование и может ли оно защитить покупателя в такой ситуации?

— Титульное страхование — это услуга страховой компании, которая должна защитить покупателя, если после сделки будут выявлены юридические проблемы с правом собственности. Обычно такие полисы покрывают случаи, связанные с ошибками регистрации, претензиями третьих лиц или обнаружением скрытых обременений.

Но в схеме ведомого продавца титульное страхование фактически не работает. Ситуации, когда собственник заявляет, что действовал под давлением мошенников и не осознавал свои действия, не входят в перечень страховых случаев. Это четко прописано в условиях большинства полисов.

Поэтому рассчитывать на компенсацию в такой ситуации нельзя. Если продавец после сделки утверждает, что стал жертвой давления, страховая не возмещает покупателю ни стоимость квартиры, ни понесенные убытки.

Альтера знает, где спрятаны риски

В агентстве заранее проверяют кредитную историю продавца, анализируют маршрут денег и фиксируют переговоры. Это тот уровень контроля, который обычный покупатель сам обеспечить не может.

— Существует ли типичный набор характеристик в объявлениях, по которым можно заподозрить риск?

— В объявлениях теперь почти нет очевидных признаков мошенничества. Раньше можно было насторожиться из-за подозрительно низкой цены или срочной продажи. Сегодня сделки проходят по нормальной рыночной стоимости, без бросающихся в глаза скидок, поэтому оценивать объявление «по фотографии» уже бесполезно.

Настоящие сигналы тревоги появляются позже — в общении с продавцом и в процессе подготовки сделки.

Вот ключевые признаки, которые должны насторожить:

1. Несостыковки в истории продавца
Если человек заявляет, что переезжает к родственникам, но не может предоставить контакты этих людей, не хочет, чтобы они участвовали в сделке, или избегает разговора о новом месте проживания — это повод задуматься. Легенды про «срочный переезд» часто используют мошенники.

2. Отказ предоставить документы по встречной недвижимости
Если продавец утверждает, что собирается что-то покупать, но не показывает подтверждающих документов или не может объяснить маршрут денег — это красный флаг. Добросовестные продавцы не скрывают, куда планируют направить платеж.

3. Большое количество кредитов у продавца
Юристы «Альтеры» запрашивают кредитную историю. Если видно, что человек за последние дни набрал множество займов, это почти всегда сигнал о давлении мошенников и необходимости остановить сделку.

4. Стремление продавца получить деньги именно наличными
Так действуют только те, кого ведут мошенники. В нормальной сделке логично выполнять расчеты безналично или через аккредитив.

5. Избегание контактов и нежелание обсуждать детали
Если продавец говорит короткими заученными фразами, нервничает, отказывается встречаться в офисе агентства, не хочет, чтобы сделку сопровождал кто-то из родственников, — это может говорить о том, что человек работает по указке.

6. Нежелание фиксировать переговоры и избегание совместных чатов
Мошенники запрещают своим «ведомым» общаться открыто. Если продавец против переписок, видеосвязи, общего чата с агентом — это тревожный знак.

— Если факт мошенничества стал очевиден, какие шаги покупатель должен предпринять в первые сутки, чтобы увеличить шансы защитить свои права?

— Если после сделки становится ясно, что что-то пошло не так — продавец вдруг отказывается подписывать акт, не выходит на связь или заявляет, что никуда не собирается переезжать, — промедление только усугубит ситуацию. Первые сутки в таких историях — самые ценные. Именно в этот момент можно доказать факт мошенничества и успеть зафиксировать поведение продавца, пока он не скрылся и не уничтожил следы общения с аферистами.

Покупателю не нужно ждать, что продавец сам обратится в полицию. Наоборот: в этот момент пострадавшим уже является именно покупатель. Поэтому нужно сразу вызвать наряд прямо в квартиру, где должна происходить передача ключей. Полиция фиксирует отказ и принимает заявление на месте — это важно, потому что любая задержка резко снижает шансы найти курьера, который забрал деньги, или восстановить цепочку действий.

Параллельно стоит собрать всё, что может подтвердить добросовестность: переписки, скриншоты, записи разговоров, документы по сделке и расчётам. Эти материалы становятся основой для дальнейшего разбирательства и показывают, что покупатель действовал правильно, а проблема возникла из-за давления на продавца.

Частая ошибка — ждать «до завтра» или надеяться, что ситуация как-то разрешится сама. На практике это почти всегда приводит к потере времени, а вместе с ним — и шансов защитить свои права. Именно скорость реакции в первые сутки помогает изменить исход дела.

— Как обезопасить своих родственников-собственников, особенно если они пожилые или юридически неграмотные и могут стать лёгкой добычей мошенников?

— Защитить пожилого или юридически неграмотного родственника можно только через внимание и постоянный контакт. Мошенники действуют изоляцией — они обрывают связь человека с семьей, заставляют скрывать звонки и не обсуждать детали. Поэтому первое, что действительно работает, — это близость и участие. Родственники быстрее всех замечают тревожные изменения: скрытность, внезапные кредиты, странные звонки, разговоры о «безопасных счетах», желание срочно продать квартиру без объяснений.

Любовь и простая человеческая вовлеченность в жизнь родного человека — лучший защитный механизм. Ни один юрист не узнает продавца так хорошо, как семья. И если что-то кажется нелогичным, именно близкие могут остановить опасное решение.

В агентстве «Альтера» такие риски учитывают сразу: если продавец пожилой или одинокий, специалисты обязательно приглашают к сделке родственников, чтобы создать дополнительный уровень контроля и не дать мошенникам увести человека в тень. Важно, чтобы семья участвовала в переговорах, задавала вопросы и помогала продавцу понимать, что происходит.

Чем больше открытости и поддержки вокруг человека, тем меньше шансов, что его смогут втянуть в схему ведомого продавца.

Схема ведомого продавца стала настолько изощрённой, что распознать её без профессиональной поддержки становится всё сложнее. Именно поэтому юристы и специалисты по сделкам сегодня играют ключевую роль в защите покупателей и продавцов.

Если вы планируете выходить на рынок недвижимости или хотите проверить безопасность сделки, обратитесь в агентство недвижимости «Альтера» — это самый надёжный способ обезопасить себя и своих близких.

Контакты: +7 (927) 496-80-60
Сайт

ведомый продавец, мошенничество с недвижимостью, оспаривание сделки, покупатель риски, ипотека безопасность, схема мошенников, продажа квартиры давление, как проверить продавца, Альтера Казань, защита сделки недвижимость