Эксперт по недвижимости: арендодатели готовы пускать "якорных" арендаторов бесплатно, а другим скидки больше 15% не дают

В январь рынок стоял

- Каким оказался январь 2015 года для арендного бизнеса?

- О ситуации на рынке аренды коммерческой недвижимости можно будет судить, думаю, только по истечению первого квартала. А пока по итогам января можно лишь констатировать, что рынок стоит. Все ждут и не знают, что будет дальше. Простой пример: в конце прошлого года «АСК Риэлт» заключило 3 договора аренды, в то время как осенью 2013 года было заключено соответственно 50. И это при том, что объектов у компании в 2014 году стало больше и возможности заселить арендаторов больше.
Отмечается тенденция снижения арендных ставок, чего еще не было осенью прошлого года. За скидкой по аренде обращаются многие, воспринимая кризис как повод попросить дисконт. Торг обычно начинают с 30-40%, а заканчивают 10-15%. Причем, сейчас никто не заключает договор со скидкой надолго. Обычно на квартал.

- Какие еще тенденции отмечаются?

К тенденциям можно добавить и съезды арендаторов, а также сокращение, оптимизацию арендуемых площадей частью предпринимателей.
Плюс нельзя забывать, что с этого года вводится драконовский налог на имущество. Не вовремя он вышел. Если бы это произошло до кризиса, то рынок проглотил. На данном этапе собственники не понимают, как у них дальше пойдет экономика.

- Какую тактику лучше выбрать собственниками только что открывшихся объектов?

- Большая часть объектов построена с участием кредитов, по которым надо платить. Также помещения нужно содержать, оплачивая коммунальные расходы. Зимой особенно большие расходы по теплу. Поэтому в этой ситуации главное заселить помещение. Знаете, я бы даже пошел на то, чтобы заселить якорного арендатора бесплатно на какой-то период. Предлагая помещения другим арендаторам, они увидят, что помещения живые, есть соседи. Если это будет якорный арендатор, то это приведет к росту посетителей.

- Есть прецеденты сдачи в аренду бесплатно?

- Есть собственник одного торгового центра, который готов запустить предприятие общепита на первый период по нулевой ставке.

- А как было в прошлый кризис?

- В 2009 году рынок быстро восстановился. Хотелось бы верить, что это произойдет и сейчас, но пока сложно судить. В 2009 году уровень доходов рынка аренды в целом упал на 30%. Снижение было в виде акций, скидок, но краткосрочных. Но затем в течение года ставки вернулись на прежний уровень, помещения были заполнены другими игроками. Таким образом, рынок за год восстановился.

Дикий, дикий стрит-ритейл

- Каков сейчас уровень вакантных площадей? В Москве Knight Frank фиксирует, что объем освободившихся площадей в классе А порой доходит до 28%.

- От многих москвичей приходится слышать, что у вас еще нет кризиса, а вот в Москве… Честно говоря, не понимаю, что там происходит. Но у нас относительно Москвы спокойно. Не сильно поменялась заполняемость, сохранившись на прежнем уровне. Не слышал, чтобы «Корстон» или «Сувар-плаза» резко опустели. «Сувар» и «Корстон» по офисным площадям не испытывали проблем, снижение ставок не было, даже несколько поднялись. Здесь даже есть лист ожидания, попасть в бизнес-центры класса «А» в Казани непросто. Проблемы испытывают те бизнес-центры, которые отказываются от нарезки площадей на более мелкие помещения.

- А что происходит в сегменте торговой недвижимости?

- В торговых центрах из-за размещения более качественного арендатора похожая ситуация как в бизнес-центрах класса «А». Известные марки не съезжают неожиданно. Если люди ходили на какой-то бренд в тучные годы, то оператор не имеет право бросать своих покупателей и в кризисные годы. Если бренд уйдет из качественного центра, соответственно его место займут конкуренты. Вернуться обратно будет крайне тяжело. Для торговой сети в город зайти тяжело, а в случае ухода, то вернутся вдвойне сложнее. Сами же покупатели таких «попрыгунчиков» не любят.
Что касается экономики торговых центров в нынешней ситуации, то они накопили запасы на декабрьском ажиотаже, когда люди кинулись конвертировать деньги в товары. В новогодние праздники были праздничные скидки, сейчас людей акциями заманивают. Распродают товары по старому курсу. Одним словом, с посещаемостью пока все нормально. Самое интересное, что будет, когда придут товары по новой цене.

- А что с уличной торговлей, «стрит ритейлом»?

- «Стрит-ритейл» - это наиболее несистемный сегмент коммерческой недвижимости. Здесь сколько собственников, столько и мнений. Что из себя представляет стрит-ритейл? Пристрой или встроенные помещения жилого дома. Если один собственник демпингует, то это тянет весь рынок. Условная ситуация: я арендую за 1000 рублей, а соседнее помещение сдают за 500-600 рублей помещение такого же качества. В этой ситуации я или получу скидку, или просто переедут в соседнее помещение. Вот пример из жизни. В одном из казанских ТЦ было 38 совладельцев площадей торговой галереи на 2 этаже. В условиях отсутствия управляющей компании собственники стали конкурировать друг с другом и снижать цену аренды. В итоге, они доторговались до того, что ставка, которая начиналась с 1300-1700 рублей/кв. метр, упала до 500-700 рублей. Это дикий рынок мелких собственников, где невозможно поддерживать единую ценовую политику.

Выбери меня: квартира или офис

- Сказался ли кризис на активности торговых сетей по поиску площадей для новых магазинов?

- Кризис и здесь ощущается. Если весной 2014 года к нам в компанию поступало 12-15 заявок в день от ритейлеров, то на сегодняшний день этот показатель – десяток заявок в неделю.

- Мы много вспоминали декабрь прошлого года. На рынке жилья декабрь ознаменовался резким ростом цены за квадратный метр в новостройках, а что было в сегменте коммерческой недвижимости?

- В декабре мы также ощущали всплеск спроса на предмет покупки-продажи нежилых помещений. Люди привыкли вкладывать живые деньги в кирпич, считая, что это наилучшее решение в той ситуации. Любая недвижимость не дешевеет, даже если по рынку она пойдет вниз, но потом быстро отыгрывает и восстанавливается. Недвижимость – это такая тихая гавань.

- На рынке жилья некоторые собственники приостановили продажи...

До наступления «черного вторника» у нас намечалось несколько сделок, но после того, как Центробанк 16 декабря поднял ключевую ставку, то наши сделки перешли в разряд отложенных. Инвесторы, увидев новые требования по ипотеке, посчитали пока отложить сделки. Также после «черного вторника» многие собственники приостановили все продажи.

- А во что лучше вкладывать: в жилье или коммерческую недвижимость?

- Начнем с того, что входной билет на рынок коммерческой недвижимость стартует с большой суммы, чем на рынок жилья. Это и более высокая стоимость кв. метра нежилых помещений, и их большая площадь. Какие плюсы у коммерческой и у жилой недвижимости? С продажи квартиры выход на вложенный рубль меньше, чем с коммерческой недвижимости, также здесь меньше доход от аренды, отсюда более долгая окупаемость инвестиций. В то же время жилье проще продать, оно более ликвиднее. Одним словом, между этими сегментами есть баланс.

СПРАВКА

Группа компаний «Аренда Сервис Казань» включает несколько подразделений. Это управляющая компания, которая сдает в аренду 15 бизнес-центров и пристроенных помещений общей площадью 32 600 кв. метров. Направлением брокериджа занимается агентство недвижимости. Есть также эксплуатационная компания, которая обслуживает объекты, находящиеся в управлении УК. Компания была создана в 2010 году. АСК входит в число крупнейших частных управляющих компаний коммерческой недвижимостью Казани.