Не получится выселить. Какие права появились у арендаторов квартир и что грозит собственнику

Отношения между собственником квартиры и арендатором должны строиться не только на доверии, но и на понимании законных прав обеих сторон.

Юристы напомнили, какие возможности предоставляет арендаторам российское законодательство, в каких случаях можно оформить регистрацию, кого можно вселить без согласия владельца, и какие сложности могут возникнуть при попытке расторгнуть договор досрочно.

Можно ли оформить регистрацию в арендованной квартире

Да, арендатор имеет право на временную регистрацию по адресу съёмного жилья, если собственник даёт на это согласие. Такая регистрация не даёт права собственности, но позволяет пользоваться жильём на законных основаниях и, например, оформить полис ОМС, прикрепиться к поликлинике или устроить ребёнка в детский сад по месту жительства.

Если квартира находится в долевой собственности, необходимо письменное согласие всех владельцев. Без этого оформить регистрацию не получится. Кроме того, если в договоре аренды не указано иное, арендатор не может оформить постоянную регистрацию — только временную.

Регистрация несовершеннолетних: нюансы и особенности

Юрист Пётр Гусятников из PG Partners уточняет, что арендатор, имеющий регистрацию по месту съёма, вправе зарегистрировать в квартире своих несовершеннолетних детей — и при этом согласие собственника не требуется. Согласно статье 20 Гражданского кодекса, ребёнок до 14 лет считается проживающим там же, где и один из его родителей.

Однако это может осложнить последующее выселение. Если несовершеннолетний зарегистрирован в квартире, а у него нет другого места проживания, снять его с регистрационного учёта можно только по решению суда. В отдельных случаях суд может отказать в выписке, особенно если ребёнок фактически проживает по данному адресу. Более того, вместе с ним может остаться и один из родителей.

На каких условиях можно вселить членов семьи

Арендатор вправе вселить в арендованную квартиру супругу, детей, родителей — если иное не указано в договоре. Для этого не требуется согласие собственника. Однако, если арендатор планирует временно или постоянно поселить иных лиц (например, друзей или дальних родственников), необходимо заранее согласовать это с владельцем жилья и желательно отразить такие моменты в договоре.

Что важно прописать в договоре аренды

Как отмечает юрист Евгений Корнеев из ЕЮС, для минимизации рисков и конфликтов сторонам следует заключать договор аренды в письменной форме и обязательно включать в него следующие пункты:

• срок действия договора (при отсутствии срока — считается, что он заключён на 5 лет);

• список всех лиц, проживающих в квартире, включая несовершеннолетних;

• порядок внесения оплаты и штрафов за просрочку;

• правила пользования имуществом и коммунальными услугами;

• условия досрочного расторжения и выселения.

Также важно понимать: если договор заключён на срок менее года, он считается краткосрочным, и арендатор не получает приоритетного права на его продление.

Продление аренды: как работает преимущественное право арендатора

Если срок действия договора превышает 12 месяцев, арендатор получает преимущественное право на заключение нового договора по окончании срока. Собственник должен заранее — не менее чем за 3 месяца — уведомить жильца, если не намерен продлевать аренду. Если этого не произошло, а арендатор не возражает, договор автоматически считается продлённым на тот же срок и на прежних условиях.

Исключение — краткосрочная аренда: при сроке до одного года такие правила не действуют.

Собственникам стоит учитывать риски

При аренде жилья без официального договора, особенно на длительный срок, собственник рискует столкнуться с трудностями при выселении арендатора, особенно если у него есть зарегистрированные несовершеннолетние дети. Без решения суда в таких ситуациях редко удаётся обойтись.

Вывод

Чтобы избежать конфликтов, необходимо оформлять аренду документально и учитывать все важные нюансы: от условий регистрации до порядка вселения членов семьи. Только так можно обеспечить правовую защищённость и арендатору, и собственнику.