Не разрешат выселить. Какие права появились у арендаторов квартир и что грозит собственнику

Арендные отношения часто сопровождаются вопросами и спорами, особенно когда речь идёт о регистрации, вселении несовершеннолетних или расторжении договора.

Юристы напомнили, какие права есть у арендатора, как их реализовать в рамках закона и что важно прописать в договоре, чтобы избежать конфликтов.

Регистрация арендатора: только с согласия собственника

Если арендатор желает оформить временную регистрацию по месту съёма, он вправе обратиться с соответствующим заявлением. Однако, как подчёркивает юрист Евгений Корнеев, регистрация возможна только с письменного согласия собственника жилья. Исключение — случаи, когда жилое помещение находится в долевой собственности: тогда требуется согласие всех дольщиков.

Важно помнить, что временная регистрация не даёт права собственности и не влияет на право проживания после окончания срока аренды.

Регистрация детей: согласие собственника не требуется

Пётр Гусятников, старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners, отмечает: если арендатор зарегистрирован в квартире, он имеет право зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребёнка без согласия собственника. Это обусловлено статьёй 20 Гражданского кодекса — ребёнок до 14 лет регистрируется по месту жительства одного из родителей.

Но с этим связаны юридические последствия. Зарегистрированного ребёнка сложно снять с учёта без альтернативного адреса проживания — для этого потребуется судебное решение. Часто суды отказываются прекращать регистрацию, если несовершеннолетнему некуда переехать. Вместе с ребёнком имеет право остаться и родитель, что фактически усложняет процедуру выселения.

Кого ещё можно вселить без согласия собственника

Арендатор вправе вселить супругов, родителей, детей — без отдельного разрешения владельца квартиры, если в договоре нет прямого запрета. Однако любых других лиц — друзей, партнёров, коллег — желательно согласовывать заранее, особенно если аренда долгосрочная. Такие детали лучше зафиксировать в письменной форме.

Выселение арендатора: когда это возможно только через суд

Если у арендатора есть действующая регистрация, особенно с несовершеннолетними, собственник не может в одностороннем порядке прекратить аренду и потребовать освобождения квартиры. В случае отказа жильца выехать добровольно, единственный путь — судебное разбирательство. А при наличии зарегистрированного ребёнка суд может и вовсе отказать в удовлетворении иска, если не будет предложен альтернативный вариант жилья.

Договор аренды: как защитить обе стороны

Чтобы избежать недоразумений, договор найма должен быть оформлен официально и включать:

• точный срок аренды (иначе договор считается заключённым на 5 лет);

• перечень лиц, проживающих в квартире;

• правила и порядок оплаты;

• ответственность сторон;

• условия расторжения и продления.

Если договор заключён на срок более одного года, арендатор имеет преимущественное право на его продление. Собственник должен предупредить жильца не менее чем за 3 месяца до окончания срока. При отсутствии уведомления договор продлевается автоматически на прежних условиях.

При краткосрочной аренде (до 1 года) преимущество на продление не действует, и владелец может не предлагать новый договор.

Собственнику важно учитывать риски

Если сдавать квартиру без договора или не фиксировать ключевые условия, можно столкнуться с проблемами при попытке прекратить аренду. Особенно это касается случаев, когда жильцы оформляют регистрацию и прописывают несовершеннолетних.

Вывод: аренда требует ясных правил

И арендатор, и собственник должны заранее обсудить условия проживания, регистрации, порядок вселения других лиц и возможные основания для прекращения аренды. Только юридически грамотно оформленные договорённости помогут избежать споров и защитят интересы обеих сторон.