Казанский брокер: на фоне ажиотажа цены на коммерческую недвижимость растут, а арендные ставки падают

Цены на недвижимость устанавливают в долларах

- На днях состоялись рекордные торги комитета земельных и имущественных отношений по продаже муниципальной недвижимости. 500 человек претендовали на 50 лотов. Почему такой ажиотаж?

- Сегодня, большая часть людей, у кого есть деньги активно участвуют на рынке недвижимости. Причем, речь идет о людях с сотнями миллионами рублей.

Помимо тех, кто покупает, есть и те, кто продает интересные активы. Но нестабильность с рублем заставляет многих отказаться от продажи. На моей практике было так, что несколько человек отказались в последний момент от продажи. «А что с деньгами потом делать, солить что ли», - говорят они.

Что касается покупателей, то инвесторы стараются брать первые этажи, первую линию. Подтверждение тому последние продажи КЗИО. Я знаю всех основных инвесторов, но последние торги показали, что все, у кого есть средства, вышли на рынок.

Сейчас царит ажиотаж. Людей, которые хотят купить намного больше, чем тех, кто хочет продать. Спрос превышает предложение. В итоге продавцы пользуются этим и повышают цену. На моей практике был случай, когда в начале месяца объект стоил 60 млн. рублей, а уже в конце месяца его продали за 70 млн. рублей.

- Какие еще изменения?

- Что интересно, в Казани появилась практика, когда на некоторые объекты цены устанавливаются в долларах. Например, фиксируется цена объекта за 10 млн. рублей по текущему курсу в 30 тыс. долларов. Смотришь, а уже завтра цена из-за колебаний курса помещение стоит не 10, а 12 млн. рублей.

Все происходящее на рынке связано с геополитическо-экономическими событиями вокруг страны. В этой ситуации люди бегут из нематериальных активов в материальные, они более понятные . Например, недвижимость. Она стационарна и обладает свойством расти в цене.

Двойная выгода

- Часто ли у вас сделки с ипотекой?

- 90% сделок — это наличные. В очень в редких случаях используется ипотека, в основном все сделки проходят с наличными.

- Насколько выгодно вкладывать в недвижимость?

- Выгодно. Разброс рентабельности: от 10 до 16% годовых. 16% - это очень хороший показатель, а так средняя температура по больнице — это 12%. Хорошая рентабельность для инвестора. Понятно, что выгоднее вкладывать в качественные первоклассные объекты. Есть объекты, где риска больше, но там и ставка рентабельности выше.

- Почему в лидеры вышел именно сегмент коммерческой недвижимости?

- Я бы не сказал, что в лидерах только он. Так, наши клиенты наряду с коммерческой недвижимостью вкладываются и в жилую. Просто это более капиталоемкий рынок. Нежилые помещения пользуются популярностью благодаря тому, что генерируют прибыль и за счет сдачи в аренду, и за счет повышения стоимости. Первичная недвижимость (новостройки) дают прибыль только за счет роста своей стоимости. А в коммерческой недвижимости есть двойной эффект.

- Плюс, наверное, стабильность?

- Я бы добавил еще одну экономическую особенность недвижимости. Она в том, что она медленнее реагирует на изменение конъектуры. Так, доллар моментально реагирует на какое-нибудь заявление из ФРС. Курсы акций моментально обваливаются при новости, что умер президент Total или на арест руководителя АФК «Система». Недвижимость реагирует на изменения в течение полугода. Помните 2008 год, тогда цены не моментально рухнули. Пик арендных ставок московского рынка недвижимости — это I полугодие 2008 года. До сих пор Москва не вернулась к этим ставкам.

Ломают арендные ставки

- Что с рынком аренды Казани?

- Я бы не сказал, что спад. Сейчас собственники действительно не повышают ставки, а некоторые крупные арендатор иногда могут даже диктовать свои условия. Так, сеть магазинов «Центробувь» по всей России требует снижение ставок. Если раньше платили 2 тыс. рублей за кв. метр, то теперь 1,4 тыс. кв. метр.

В то же время, если у вас первоклассный объект - хорошо расположен, с парковочными местами, хорошей проходимостью, оптимальным форматом — то, здесь собственник ограничивается тем, что не повышает ставку. Если объект сложный, то арендаторы конечно просят понижение. Но думаю, снижение будет на разумном уровне - до 10-15%. Отмечу, что на наших объектах снижения ставок мы не наблюдаем.

- Сколько сейчас стоит снять офис?

- Если говорить о офисных центрах класса А (это комплексы «Корстон», «Сувар», «Булак»), то здесь цена аренды колеблется в районе 1,2 - 1,35 тыс. рублей за кв. метр. Самые лучшие помещения сдаются по цене 1,5 тыс. рублей за «квадрат», чуть похуже - 1,35 тыс. рублей. Помещения в бизнес-центрах класса Б+ стоят в районе 800 - 900 рублей/кв. Метр («Родина», «Парк Победы»), класса Б («Караван», «Сфера») - 650-750 рублей/ кв. метр. В эти ставки зачастую входят коммунальные и эксплуатационные платежи

- А почем купить сейчас в Казани?

- Популярность пользуются, как я говорил выше, прежде всего, первые этажи. Если раньше идеальная цена для таких помещений была в районе 100 тыс. рублей за кв. метр (причем, за нее торговались), то теперь с нее стартуют переговоры.

Помещения классом похуже (класс Б, небольшие офисы) продаются по цене от 60 до 70 тыс. рублей за «квадрат». Есть предложения в этом сегменте и подешевле - 50 тыс. рублей. Например, в комплексе «Петр I» (бывший «Петрушкин двор»). Класс С стоит в районе 35-40 тыс. рублей/кв. метр.

Не храните все яйца в одной корзине

- Сколько нужно денег, чтобы стать инвестором?

- Сейчас в Казани отмечается интерес в самом дорогом сегменте. Большая часть инвесторов хотят помещения на первых этажах и сейчас соглашаются на срок окупаемости в 9-10 лет. Порог входа на этот рынок в районе 5-7 млн. рублей.

- Ваш прогноз на будущее рынка коммерческой недвижимости?

- Прежде всего, думаю, что произойдет корректировка по арендным ставкам и стоимости продажи, Изменятся требования по доходности. Сейчас люди сокращают потребительские издержки, меньше тратят на вещи, на одежду. Выручка у торговых сетей падает и, они будут просить у девелоперов снижения арендной платы. Девелоперы закредитованы в банках, пойдут в банки с просьбой реструктуризации. Если девелоперам этого не удастся, то может пройти волна изъятия залогового имущества, как это было в кризис в 2008-2009 году.

Какие-то компании, которые брали кредиты в долларах, теперь стремиться закрыть долги перед банком. Поэтому они будут продавать свою недвижимость. Это, как правило, срочная продажа и цена здесь ниже рынка.

- Как вести инвестору в нынешних условиях?

- Сложный вопрос. Классическое правило, не держите все яйца в одной корзине. Нужно держать сбережения в долларе, евро и рубль, чтобы нивелировать падение. В кризис появляются интересные предложения на рынке коммерческой недвижимости. Если появляются, то надо сразу выкупать. Торги КЗИО показали, что люди с деньгами есть.

Кстати

Генеральный директор, соучредитель компании Develop Group, работал коммерческим директором технополиса «Химград», управляющим ТОК «Караван», заместителем генерального директора ЗАО УК «АС Менеджмент», первым заместителем генерального директора СК «ЕАС» (Группа компаний Алексея Сёмина), руководителем департамента арендных отношений ГТРК «Корстон». Обладатель степени CPM (Certified Property Manager) института IREM (США), постоянный спикер секции «Офисная недвижимость», ежегодного Рождественского саммита, проводимого Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД).