Недавно выяснилось, что только за полгода россияне набрали квартир на гигантскую сумму 500 миллиардов рублей (такие данные приводит ЦБ за январь-июль этого года). А сумма кредитов на жилье в стране за год может достичь 960 миллиардов рублей. Тем временем, за последние годы многие уже привыкли жить в кредит, тратя свои будущие расходы. Так много это или мало для рынка кредитов? И, главное, чем все это может обернуться в тревожное время, когда почти весь мир ожидает начало экономического кризиса?
"Делайте ваши ставки, господа"
Оказалось, не все так сложно, как кажется. По крайней мере, пока. Однако кажущаяся финансовая стабильность на рынке ипотеки может рухнуть в любой момент.
- Сумма, связанная с размером ипотечных кредитов, в нашей стране не столь велика, как в Штатах, например, - считает Олег Захаров, директор компании "Новостройки Казани", член Гильдии риэлторов РТ.
– У нас риск потерять работу пока не столь высок, следовательно, у граждан есть уверенность, что ипотечного долга у них не будет, и квартиру никто не отберет. Кстати, даже в кризис вряд ли нам грозит тотальная безработица – так что об этом не стоит чрезмерно беспокоиться. Поэтому, может быть, спрос на ипотеку пока не снижается резкими темпами.
Однако, казанцы продолжают "влезать в ипотеки", а ставки по платежам продолжают расти. За последние три месяца они повысились примерно на 1,5 процента.
- Это немало, - комментирует эксперт. – Например, с 10 процентов ставка увеличилась до 11-12. Но ставки растут постепенно, и вряд ли будут резко повышаться. Скорее всего, их увеличения в ближайшие месяцы не последует. Банкам невыгодно терять клиентов.
Несколько иные прогнозы делает другой эксперт:
- Ряд экспертов опасается выхода Греции из ЕС. Это может произойти в I квартале 2013-го. В этом случае стоит ожидать следующего повышения ставок, - считает директор филиала "БКС Премьер" в Казани Руслан Фатыхов. - Вообще, изменение объемов ипотечного кредитования зависит от того, как долго банки будут удерживать повышенные ставки и будет ли новое удорожание. Если же ситуация не изменится в ближайшее время, то, полагаю, объемы кредитования все равно сократятся, так как граждане также ощущают возможный кризис и могут перестраховываться, откладывая получение ипотеки на более благополучные времена. Если ситуация в ЕС будет усугубляться, то, вероятно, ставки подрастут
еще на 0,5-1%.
Итак, в первую очередь смотрим на ситуацию в ЕС и на темпы восстановления
экономики США, советует эксперт. Если все хорошо – скорее всего, и в РФ все нормализуется и через пару кварталов банки могут снизить ставки. Если ситуация будет как есть или, что еще хуже, усугубляться, - ставки по ипотеке могут еще подрасти и объемы кредитования несколько сократятся.
"Подождем, пока ситуация в мире стабилизируется"
- Остается ждать, пока ситуация в мире стабилизируется и угроза долгового кризиса в ЕС будет полностью устранена, - рекомендует Руслан Фатыхов. - Думаю, и того, и другого, ждать придется больше года.
И все-таки, предсказать точно, что будет дальше – задача сложная. Ситуация на рынке зависит от нескольких факторов сразу. Например, кризисный механизм может быть запущен снижением цен на нефть, считает Олег Захаров. А, главное, тон задает ситуация в других странах, например, государствах Европы и в США. Риск потерять средства при ипотечном кризисе все-таки существует – это может произойти в случае резкого скачка цен на жилье. А вот при учете повышенной инфляции те, кто купит жилье в ипотеку до возникшего кризиса, наоборот, останутся в выигрыше.
"Берите ипотеку в рублях"
Что следует учесть казанцам, которые все еще не решили, стоит ли брать ипотку сейчас или подождать до "лучших времен"? Эксперты дали несколько ценных советов.
- Кредит необходимо брать в валюте, в которой заемщик получает доход, то есть в
рублях, - настоятельно советует Руслан Фатыхов. - Иначе есть риск повторения ситуации 2008 года, когда доллар вырос с 24 рублей до 36 рублей и безобидный платеж в 1 тысячу долларов из 24 тысяч превратился в 36 тысяч всего за полгода.
Стоит ли сейчас брать кредит на жилье? Если особенной спешки нет, то лучше подождать с ипотекой пару лет до стабилизации ситуации в ЕС, считают специалисты. Если назрела острая потребность в нем, и у человека стабильный доход (и низкий риск увольнения), а также некоторый запас в наличности и депозитах на непредвиденные расходов, то ипотеку можно брать и сейчас. Главное – чтобы ежемесячный платеж не превышал 40% дохода.
Казанцы стали менять старое жилье на новое
- Учитывая, что банк, выдавая ипотеку, оформляет в залог всю квартиру, нужно понимать,
что чем больше размер первоначального взноса, тем больше у вас возможностей получить одобрение по кредиту и лучшие условия по процентной ставке, - говорит Руслан Фатыхов. – Если у клиента отсутствует первоначальный взнос, это может вызвать, как минимум, настороженность у банка.
Есть и еще одна сложность – банки неохотно кредитуют первичную недвижимость, добавляет Олег Захаров. Риски слишком высоки. Однако многие соглашаются на выдачу ипотеки, когда уже построено 2-4 этажа нового дома. Однако, как правило, новые квартиры казанцы покупают "за наличку".
Кстати, кризис вряд ли коснется застройщиков, считает эксперт: где, как ни в Казани, может быть более благоприятная ситуация? Перед Универсиадой город застраивается рекордными темпами, так что с вводом нового жилья проблем не будет. Правда, стоимость квадратного метра жилья в новых домах все повышается. Однако пока "первичка" все равно остается дешевле "вторички", поэтому некоторым казанцам даже удается переехать из старой квартиры в новую, совершив одновременную сделку купли-продажи.
"Не "тянете" ипотеку? Переезжайте на меньшую площадь"
Ситуация на ипотечном рынке может измениться в любой момент. Чем рискуют казанцы, которые уже взяли ипотечный кредит?
- Если вы берете кредит с переменной ставкой (сейчас все менее популярны), то есть вероятность, что вам придется в будущем платить больше, - говорит Руслан Фатыхов. - Если вы теряете возможность выплачивать ипотеку и у вас копятся долги, знайте: вы вправе продать купленное в кредит жилье и погасить свой долг, вернув деньги с продажи. Кстати, одновременно с продажей жилья вы можете оформить себе жилплощадь в кредит, на которую у вас хватит денег.