Казанцы зарабатывают миллионы, перепродавая квартиры

Примеры из жизни: "Одну "убитую" квартиру продал по цене двух"

В Интернете то и дело появляются отзывы людей, которые делятся своим бизнес-опытом. Некоторые жители крупных городов рассказывают, как, не имея стартового капитала для бизнеса, с помощью приобретения квартиры в ипотеку зарабатывают крупные суммы денег. Мы выяснили, насколько такой заработок возможен в Казани и как к нему относятся профессионалы рынка — директора и владельцы агентств недвижимости.

Для начала приведем примеры таких бизнес-схем. Вот что пишет один из интернет-пользователей, 24-летний специалист.

Павел Р.:
- Устал снимать квартиру, взял в ипотеку "трёшку", совершенно убитую. Вместе с отцом и другом перестроил в две квартиры, получив все разрешения, обе продал. Отдал ипотеку и заработал около 2 миллионов рублей. Опять в ипотеку (мне к тому времени подняли зарплату) купил целый этаж. Снова стройка. Сделал 4 квартиры: одну себе, 3 продал. Выплатил ипотеку, в одной квартире живу, и осталось на предоплату следующего объекта.

Еще одна аналогичная история, которую рассказал наш земляк, уехавший жить в Европу.

Дмитрий А.:
- 5 лет назад я получил свой первый постоянный рабочий контракт и собрался покупать дом. Прочитав в газете о курсах инвестиций в недвижимость, решил их посетить, чтобы понять, какой дом мне нужно покупать. Родители настаивали на дорогом доме в хорошем районе (они доплачивали 30 процентов покупки). Я же купил одновременно два дома в плохих районах (стоящих в планах на улучшение).

Перестроил купленную недвижимость в три квартиры и стал в одной жить, а другой в четыре квартиры. Перестраивал сам, с друзьями и будущей женой. Через 8 месяцев сдал все квартиры и стал получать 1,5 тысячи евро дохода и бесплатно жить в отдельной квартире. 3 месяца назад мы купили ещё один дом на имя жены и сейчас его перестраиваем в 5 квартир. А когда мой район улучшат, я смогу поднять квартплату и перестать работать, посвятив себя исключительно развитию своей недвижимости.

"Чтобы заработать на недвижимости в Казани, нужно владеть информацией о рынке"

Эксперты казанского рынка недвижимости поделились своим мнением на этот счет. В целом, они согласились с выгодой подобных операций, но рекомендовали учесть тонкости местного рынка.

- В принципе оба упомянутых варианта заработка возможны, - считает Айрат Хабибуллин, директор АН "Домус". - Информацией о рынке недвижимости и законодательных актах стран Европы не владею, поэтому прокомментирую способ заработка в России.

Старые коммунальные и не-коммунальные квартиры, как правило, в плохом состоянии не очень дороги. Поэтому было выгодно расселить коммуналку, отремонтировать и перестроить в мини-гостиницу или в квартиры меньшей площади и комнатности для последующей сдачи в аренду или продажи.

Конечно, существует ряд ограничений для такого переустройства.

- У нас достаточно жесткие требования СанПиН и СНиП, - продолжает эксперт. - И поэтому не всегда возможно реализовать подобные переустройства законным образом. Вызывает сомнения и то, что банк, у которого квартира была в залоге, разрешил подобное переустройство, так как в этом случае изменялся предмет залога.

Хотя на рынке ипотечного кредитования могут быть программы, адаптированные для таких действий. Поэтому покупателю рекомендую быть внимательным при покупке подобных квартир. Если продавец оформил все законным образом и оплатил налоги, то рисков для него нет.

Однако в Казани подобных квартир в центре, пригодных для коммерческого использования, практически не осталось. Но могу рассказать о других подобных известных или используемых мной способах заработка в Казани.

1. Перевод в нежилой фонд собственной квартиры на первом этаже с последующей сдачей в аренду. Если владельцам негде жить, рекомендую взять ипотечный кредит для покупки другой квартиры. Если сдаваемое помещение востребовано, то владелец получает выгоды:

а) доход от аренды нежилого помещения значительно превышающий ипотечный платеж по купленной квартире;
б) увеличение стоимости квартиры после перевода в нежилой фонд.

2. Покупка "убитой" или продаваемой срочно квартиры по низкой цене, производство при необходимости ремонта в ней и продажа по более высокой цене. Здесь нужно правильно оценивать дисконт от рыночной стоимости в зависимости падает рынок или растет.

3. Покупка квартиры в строящемся доме на этапе фундамента и продажа после сдачи дома или перед сдачей дома. Здесь важно точно выбрать момент продажи для получения максимальной прибыли в определенные сроки.

4. Покупка земельного участка в перспективной развивающейся местности или покупка земельного участка в начале сезона и продажа в пик сезона.

Важно помнить, что для всех этих операций нужно владеть информацией о рынке недвижимости, иначе есть риск получить убытки.

"Вариант с переделкой квартир действительно выгодный, но потребует усилий и времени"

- Начнем с того, что в Казани нет настолько плохих районов, которые стоят в планах на улучшение в перспективе менее 5 лет, поэтому последовать приведенному выше опыту не получится, - рассказала Анастасия Гиззатова, директор АН "Счастливый дом". - Более того, по сравнению с европейской ставкой в 4 процента годовых, среднероссийская ставка - 12 процентов годовых, что ставит под сомнение целесообразность данного предприятия.

Раньше, когда шла значительная динамика роста рынка недвижимости, то операции с недвижимостью были одним из самых эффективных инструментов инвестиций, но сейчас это не так, считает эксперт.

Вариант приобретения трех- и более "-комнатной" квартиры с переделкой в две однокомнатные действительно выгодный: он позволит при правильном подходе заработать порядка 500 тысяч рублей. Но тут могут возникнуть сложности с коммуникациями и разрешительными документами. К тому же, банки, как правило, не согласуют такую переделку до полного погашения кредита, а ее узаконение займет не менее 2 месяцев.

Проведем примерный расчет:

Покупка:

3-комнатная квартира-"хрущевка" (нуждающаяся в ремонте) - порядка 2,8 млн рублей

ремонт - 0,5 млн рублей

Продажа:

Две 2-комнатные квартиры - порядка 2,2 млн рублей каждая

Прибыль: порядка 1 миллиона

Как можно понять из советов экспертов, такие несложные операции с недвижимостью можно проводить и в Казани, если разбираться в тенденциях ны рынке и прогнозах, соблюдать закон и получать консультации специалистов (юристов и риэлторов).